商业环境调研报告,图文

商业环境调研报告- 图文

篇一

一、现状分析 近年来，随着芗城区旧城改造、城市扩容步伐的加快，城市居民居住环境有了较大变化，社区服务 功能大幅提升，社区商业得到了较快发展，社区商业网点数量不断增加，经营 业态和服务领域进一步拓宽。从调查看，目前，芗城区共有社区 69 个。各类社区商业网点近 1000 个，经营方式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、食杂店、洗衣店、维修店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭 服务站、大众浴池等。社区商业发展主要呈现以下几个特点：

1、社区商业网点发展迅速，“双进工程”服务对象不断扩大。随着经济的发展和中心城区的不断扩大，社区商业服务对象也不断拓展，服务对象不仅面向广大居民，更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务，以及为下岗、失业人员的提供再就业 服务。

2、社区商业网点呈多业态发展趋势。社区商业过去以商业零售业网点为主，仅限于食品、日用百货、美容美发等行业，近年来，一

批新兴业态的社区商业网点应运而生，现已发展到几十个服务项目，如保姆、清洁维修、物业绿化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、社区医疗、代理 、中介服务等多个门类的便民利民服务项目。

3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着中心城区范围不断扩大，加速了新社区的建设，新社区的建设又带动了社区商业的发展以及周边商业中心的发展，其商业设施、网点分布、商品结构与服务功能均较为齐全，明显优于老社区。

4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分发展。近年来，流通领域的市场化进程不断加快，社区商业应市场需求得到快速发展，大大小小的商业网点渗透到社区的大街小巷，并在社区内及其周边形成一定规模。同时，社区沿街各类小型商品市场得到发展，有蔬菜市场、干果市场、水产品市场等，为社区居民消费购物提供了便利。

二、存在的主要问题 1、社区商业发展缺乏科学规划 和有效指导。目前，社区商业在发展中较多的商业网点与社区住宅混在一起，严重影响了居民的正常生活 ，并造成安全 隐患和环境污染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服务机构影响较大，形成的民企纠纷较多。社区商业与区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有

效监督。

2、社区商业发展不平衡，老社区商业网点发展慢、基础差。在这次调查中看到，一些老社区商业设施简陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者临时搭建，甚至是违章建筑开办的。这些小店小铺以经营副食为主，商品单一、质量低劣，购物环境和卫生状况较差，造成社区居民购物不便，许多日常消费需要跑较远的路，且社区的服务功能不健全，与建设“便利消费进社区，便民服务进家庭”双进工程提出的社区商业发展目标差距较大。

3、社区商业基础设施较差，现代服务业不够发达。随着人们生活水平的提高，居民消费需求普遍提高，呈现出多样性、多层次的消费特点，社区商业低水平、低层次的服务状况与之不相适应，亟待改善。在调查中，有的反应社区没有停车场，车辆乱停乱放现象比较严重。有的反应社区没有蔬菜市场，居民买菜不方便。有的反应家政服务业没有形成，居民寻求家政服务很不方便。有的反应社区商业网点不能仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务，要提高档次，保证质量等等。从反应的情况看，社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。因此，加强社区商业基础设施的规划和建设，拓展社区商业服务功能，是落实科学发展观，完成社区双进工程的重点工作。

三、推进措施和发展方向设想 1、应合理规划，完善社区商业业态。应由政府牵头，会同商务、

规划、建设、房管、财政、城区、工商、税务等部门，研究制定网点改造规划。如：对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等做出明确规定。业态业种 10 种左右，建议包括配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、照相馆、旧货废弃物回收站、家庭服务、书籍音像店、药店等。

2、应采用公开招标等形式，确定有实力的企业参与社区商业建设。

一是选择、培育有实力的配送餐饮企业(由中心厨房统一配送至社区连锁店)进入社区商业示范区，实施包括“早餐工程”在内的大众化餐饮，保证居民在社区内就能够方便地吃到有保障、质量较好的早餐、快餐。

二是鼓励农副产品流通企业在社区新建和改造放心肉、放心豆制品、无公害蔬菜瓜果连锁店，建设生活保障型的商品配送中心，解决居民生活不方便、消费不放心、不安全的问题。

三是支持连锁企业进入社区新建或改造便民家庭服务网点，搭载各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。

四是支持和引导再生资源回收龙头企业进入社区，形成以社区、回收企业和集散市场为载体，符合城市建设发展规划、布局合理、网络健全、服务功能齐全、管理科学的再生资源回收体系。五是采取切

实可行措施，通过资金、网点等一系列支持政策，鼓励企业采取收购、兼并、特许加盟等多种形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，实现资源共享，综合利用。

3、应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。积极建设面向社区服务的信息服务平台，鼓励有条件的企业利用信息技术开展社区便民服务，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足。鼓励有条件的企业建立客户需求信息系统，及时采集、分析、储存客户信息，为居民提供定向、快捷、周到的服务。大力提倡社区骨干企业开展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务，延伸服务功能，提高服务水平。提倡和鼓励社区商业企业组建专职的便民综合服务小分队入户服务，同社区居委会、社区居民建立稳定、畅通的联系渠道，开展以为社区居民排忧解难为宗旨的便民有偿服务。

篇二

北京街道和社区里的商业服务，从街边夫妻店的 1.0 版本到大型商业综合体的 2.0 版本，再到现在深入社区组合形态的 3.0 版本。未来随着电子商务的深度运用，社区商业的 4.0 版本已渐现雏形。那么XX 年北京的社区商业是什么样的，存在着哪些问题?

品牌化服务稀缺 社区商业，这一原本以自发式生长存在的商业模式，在城镇化的加速推进下，正在成为城市商业发展的最优选项之一。

为探寻社区居民的基本需求、社区商业呈现的热点和尚存空白，日前，北商商业研究院从北京东 、西、南、北和中部选取了和平里社区、芍药居社区、望京社区、通州社区、房山长阳社区、大红门社区等 12 个有代表性的大型社区做调查。这 12 个样本中，既有老牌社区，又有通州、房山等新城社区。

根据问卷调查，随着购物习惯的改变，92%的受访对象表示，在家门口购物消费的频次增加，同时会定期到繁华商圈购物消费。在电子商务的迅速渗透下，北京的社区商业，已从功能单一的日杂百货为主，逐步发展为传统的餐饮、超市便利店 、生活服务业与新兴的网络购物融合的服务体系。一些小区的夫妻店、传达室或者警卫室都主动或被动地兼职帮小区住户代收快件。

北商商业研究院通过对 12 个社区居民的调查采访发现，9 个社区对连锁餐饮的需求最大，7 个社区对家政服务的需求较高，其次是菜店这代表了社区商业整体面临的品牌化程度低的现状，美容美发、洗染、家政、便利店等都存在杂牌军的问题。

其实，北京市一直鼓励连锁经营企业加快向社区发展，鼓励品牌连锁经营企业参与社区商业建设，通过采取收购、兼并、直营连锁或

特许加盟 等方式整合分散的社区商业资源。早在 20**年，物美 、京客隆 等百余家企业入选市商务委推荐进社区的连锁企业。

调查中发现，在高成本压力和电子商务的冲击下，()传统零售业在拥抱电商和下沉社区中找到了两种发展路径。调查中，一个突出的变化是，7-11 、吉野家 、肯德基 等知名传统商业企业的身影开始出现在社区。不过，社区商业的市场培育期会比繁华商圈长，销售规模短期也难与区域中心媲美。但是，社区周边消费频次高，更注重便捷和性价比。

餐饮居社区商业之首 在选取的采访样本中，餐饮在社区商业各业态中占比最高，平均占比达到 32%;其次是生活服务类(包含家政、洗染等行业)，占比为27.5%;位居第三的是美容美发行业，占比为 13.33%。

但是，从调查的各类商业业态看，社区商业发展的自发性特点明显。餐饮业虽然成为社区商业主力军，但是，这些餐饮主要是不知名的小店，不仅更换频率高，服务质量也不稳定。

在对长阳、天通苑等以年轻消费群体为主的新社区调查发现，幼儿教育正在快速扎根社区，最高占比达到 9%，成为社区商业业态的新成员。此前很多幼儿教育品牌会选择区域商业中心地带，但是，随着生育高峰的到来，新兴社区的很多年轻住户已经升级为三口之家。巨大的儿童消费市场成为商家掘金的新发力点。可以预测，单独二胎

政策落地实施后，幼儿教育将迎来更大市场。另外，随着老龄人口增加以及消费习惯的改变，社区送货上门、家政、代收代缴等服务需求增大。

此外，社区商业的物业主要来源于小区底商，受限于当初开发商的规划设置。这也造成了社区商业缺少规划的问题。

菜店覆盖面有待提升 针对社区商业调查发现的问题，北京商报官方微博面向近 50 万粉丝进行了“帮社区商业出新招”的调查活动。在参加调查的微博网友中，42%的网友对自己居住社区的农产品市场不够满意，其中超过一半的网友认为社区菜市场距离太远，不能满足日常的需求。还有近30%的网友对社区菜市场提供的水果蔬菜品质和价格不满意。

30%的网友不能满足于现有的社区便利店。反映问题较为突出的主要集中在通州、天通苑以及长阳等远郊区县的网友。部分网友反映，社区周围的小便利店和夫妻店商品数量有限，更新不及时。

从便利店的发展规律看，每 3000 人就需要一家便利店。例如东京，有近 3700 万人，几大便利店品牌的总数超过了 4 万家。北京市的常住人口在 20**年时就已突破了 XX 万人，照此计算，北京至少需要 6700 家便利店。据相关调查显示，北京的便利店还不到 XX 家，距理想状态下的店铺数量相去甚远。不仅如此，店铺的分布也极不均匀，以 7-11 官方发布的数据为例，其 130 多家店铺集中分布在朝阳区、

海淀区和东城区，西城区仅有 5 家，通州区也只有 1 家，而其他区域则尚未开店。

在调查中我们也发现，在区域中心附近的社区，各类服务设施相对完善，但在部分老小区，由于物业设施和交通限制，一些便民业态无法进入。

篇三

最近几年，区经济社会发展迅速，单从财政收入方面讲，年达到45.4 亿，相比年，五年翻了 4.3 倍。但在高速发展的同时，也面临着空间资源紧张的制约，由空间资源短缺引发了拆迁难等多种问题，可以说，空间资源短缺成为未来发展的最大难题。要突破物理空间资源的瓶颈制约，向地下发展是一条现实出路。

一、建设地下商业街的可行性 1.浓郁的消费氛围所带来的人气保证 在地下商业街的建设方面，我们有两方面优势：一是、路商圈长期以来浓郁的消费氛围，二是原来夜市的繁荣可以部分复制。这两方面的经验积累是地下商业街未来形成旺盛人气、强消费磁场的保证。

现在的，正在由黄金线向黄金块转变，从东面的出版大厦、饭店，到南面的翠琅大厦、乐业村、交行大厦，以及中心区，到西面的索菲特、中环国际、和泰大厦，再到北面的虹桥、国际商城等，连成一片。在这种经济发展趋势下，必然要求相应的消费配套设施的支持，要求原来的、路商圈由线到面全面发展。

2.毗邻商务区所带来的消费能力保证 中央路、北路沿线可作为市的一个重要的生产型商务集聚区，在以后引进和发展总部经济、楼宇经济和现代商务等方面具有一定优势，符合发展现代服务业的总体布局，也符合总部型企业选址定位的要求。在这两条线上，有紫峰大厦、金峰大厦，再往北，有饭店、国际商城、出版大厦、南汽、时代超市等重要单位。而地下商业街相邻的模范马路科技研发街，则有 14 所和，具有发展科技产业的潜力。这几条线都拥有较强的消费能力，为地下商业街的发展注入血液。

二、地下商业街的定位思考 (一)要与纵横交错的交通系统紧密相连 地下商业街成本高昂，空间仍然受到严格限制，它之所以能够存在，其最大优势就在于它与地面只隔几级台阶，不会给居民和游客带来距离感。畅通的交通系统是成功经营地下商城的重要条件。它一方面可以聚集客流,另一方面方便了消费者的生活、购物、旅游等。例如加拿大多伦多的地下商城，各种通道密如蛛网并呈辐射状，延伸到

地上的许多饭店、公寓、银行、商场、写楼和大型停车场。地下商业街离湖、新街口、中央门汽车站和火车站都非常近，要充分发挥这一优势。

地下空间除了商业功能之外，还应该兼有行人通道的功能，即人车立体分流，把地面的一部分行人分流到地下。“停车难”是城市交通的日益突出的问题，可以考虑修建地下停车场。地下停车场容量大、用地少，布局合理，接近服务对象，特别是结合地铁站修建地下停车场便于换乘地铁到达城市中心，有助于减轻城市中心区的交通压力，提高了地铁的利用率，又减轻了汽车造成的公害，上海人民广场地下停车场就是一个成功范例。地下停车场如果能成为和两个方向的人流进入主城区的缓冲地带——在或地区以自驾车为主的交通形式，而在主城核心区以公交系统为主要交通形式，那么这样的设计导向从长远来说可能会取得成功。

(二)地下商业街与地上要构成完整的体验环境 地上空间与地下商城相结合的形式可分为两类：一类是地下商城与地上商城相结合,可以创造更大的商机，共享彼此的客流，得到双赢的局面。例如在新街口地区，新百、大洋与地下商城都是消费场所，功能互补，在地上逛街购物，在地下吃饭休息。另一类是地下商城开发与城市景观建设的结合。近年来随着人们对城市环境、城市景观的重视,国内外均出现了一种新型的开发形式，即地上是城市绿地或休闲广场等市民公共活动设施，地下部分则进行商业性开发。例如俄罗

斯大型地下商城马涅什购物中心就是建在马涅什广场的地下。我们地下商业街要做大，就要充分发挥路广场与湖公园的吸引力。

(三)确定合理的经营项目 通过提供合理的经营项目来满足顾客的各种需求,以提高竞争力。例如加拿大蒙特利尔市的地下商城，其建筑面积达 91 万平方米，每天通行人数超过 50 万，共有 1.17 万个商店。在这个地下城里，如果人们不愿走出去的话，可以在 142 家中任何一家饭馆或酒店里用餐、饮酒，在 1024 个商店里购买所需商品，在 24 家电影院和 4 家剧院里观看电影或看戏;地下城里还开办有 26 个银行网点，人们还可以参观2 个大型展览和 2 个艺术长廊。

(四)体现文化特点 要努力为市民与游客营造一种既适宜购物，又适宜休闲和文化体验的空间环境，与新街口地区单纯以购物为主的环境有所区别，充分彰显古都的文化特色。加拿大蒙特利尔地下商城所有的长廊里摆有各种花草树木，利用电灯光促其生长，所以尽管地面上大雪纷飞，地下花照样开，树照样长，花草树木间安置各种凳椅供游人、顾客休息。四季分明，夏天炎热、冬天寒冷，而地下商业街环境设计可以参照国外的一些做法。

三、繁荣商圈的路径设计

(一)在发展空间方面，建设哑铃型空间结构 路商圈的服务职能不仅局限于城北地区，还是新街口商业中心的有效补充;服务对象也不仅是本市人口，还服务于部分外来人口。因此，商业中心应当抓住地铁通车和一些大型设施建设的机遇，逐步扩展商业中心规模，转移空间商业街区发展重心，调整商业街区内部空间结构。当前，路商业中心主要沿路、和北路形成“两横一纵”的单核心空间结构，虽然在和的发展带动下有向街区化发展的趋势，但是发展重心仍然偏于西侧北路交叉口附近。在未来的发展中，可结合地下商业街的建设，形成商业中心东部地区围绕门地铁站周围的商业服务新核心，最终形成由商业街联系北路交叉口周边地区和中央路门地铁站周边地区这两个大型商业核心的哑铃型的商业中心空间结构，而地下商业街正是打造哑铃结构的轴线，因此显得尤为重要。

(二)在商业结构方面，加强文化娱乐与现代服务业发展 目前商圈的结构尚不够完善。一是表现在缺乏高层次专业服务。专业化、高层次的商业文化设施对于完善商业中心功能、调整商业中心结构意义重大。专卖店虽然不少，但服务层次有待提高，与副商业中心的地位不相称。二是文化娱乐业所占比较小。目前基本以商业和餐饮业商家为主体，大约占 85%左右，而文化娱乐业仅占 1.8%，这对发挥商圈的休闲功能较为不利。三是商业设施布局重心仍然偏重于路交叉口附近，大型商业网点主要集中在步行街以西的区域内，东段缺少大型商业网点，并且因为大面积的军事用地使得该地段进深很浅，

造成了西热东冷的现象，门地铁站的人流集聚优势没有得到利用。而地下商圈的建设，为解决这些难题创造了有利条件。可以预见在不久的将来，东部地区可以于门景区形成集商业服务和旅游观光于一体的城市公共服务中心。

(三)构建交通系统方面，加强环形机动交通系统建设 随着商圈的发展，人流必将不断增加，对交通系统提出更高要求，需要构建内外联系紧密、换乘枢纽完备、层次结构清晰的综合交通体系。规划以地铁 1 号线和 5 号线为主要对外交通线，这两条线均经过商业中心地区。地铁 1 号线经过门，地铁 5 号线经过北路，其路站就位于北路和路、的交叉口，也就是地下商业街的起点)，交通极为便利。建议对商圈周边道路进行功能分类，并对以交通功能为主的道路进行改造拓宽，同时结合商圈内部非商业用地的改造和置换，建设相应的停车场地。建议首先拓宽北侧的童家巷和南侧的文云巷，与中央路、、湖北路和云南路共同构成一个闭合的机动交通环，在靠近一侧，结合可改造或置换的用地建设停车场库，这样可以大大减轻东端的交通压力。而且以东路段将与已经建成的步行街和丁家桥灯光隧道形成一横一纵两条步行街空间轴，这种十架结构可以为邻近商家创造新的繁荣。这样，再结合地铁 1 号线和 5 号线，街区内部街巷整理和停车网点布局，形成内外交通功能鲜明、人车空间界限清晰、停车换乘便捷的商业中心综合交通体系。

一点纰漏都挑不出来啊。

市调报告 郑州市

商业市场研究报告 营销部 2011-8-29

市调报告 目录

一、郑州市宏观经济环境现状…… 三、郑州市各区域商圈发展现状… 3.2、碧沙岗商圈… 3.4、郑东新区商圈…

3.5.1、东南区域点状商圈… 3.5.3、大学路带状商圈… 四、典型案例分析…… 六、总结……

一、郑州市宏观经济环境现状 1、GDP发展状况

经统计局初步核算,2010年全年完成生产总值4000亿元,比上年增长13.0%;人均生产总值4.9万元。其中第一产业增加值124.6亿元,增长3.0%;第二产业增加值2269.9亿元,增长15.1%;第三产业增加值1605.5亿元,增长10.5%。三次产业结构由上年的3.1∶54.0∶42.9调整为3.1:56.7:40.2。

2、固定资产投资

2011年全年全社会固定资产投资完成2757.0亿元,比上年增长20.8%。其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元,比上年增长21.9%。

全年房地产开发完成投资775.2亿元,比上年增长50.9%;其中住宅投资555.7亿元,增长41.0%。商品房屋施工面积6255.5万平方米,比上年增长20.1%;其中住宅施工4582.9万平方米,增长16.3%。商品房新开工面积1811.8万平方米,增长25.5%。

商品房屋竣工面积944.6万平方米,增长46.9%。商品房屋销售面积1558.7万平方米,增长29.8%;销售金额772.7亿元,增长50.0%。

3、国内贸易

2010年全年完成社会消费品零售总额1678.0亿元,比上年增长19.0%。城市消费品零售额1536.6亿元,增长19.2%;分行业看,批零贸易业零售额1407.8亿元,增长19.5%;住宿餐饮业零售额270.2亿元,增长16.2%。

年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点21.1万个,比上年增长1.4%。商品交易市场359个,其中综合市场198个,专业市场149个。

全年批零贸易企业完成商品销售总额2676.5亿元,比上年增长26.8%;其中批发总额1855.0亿元,增长27.2%。

在限额以上批发和零售业零售额中,汽车类比上年增长37.2%,通讯器材类增长19.5%,食品、饮料、烟酒类增长23.8%,家用电器和音像器材类增长22.6%,服装类增长15.7%,化妆品类增长23.9%,金银珠宝类增长13.9%。

4、郑州市郑州城镇居民人均收入水平

2010年,我市城镇居民收入稳步增加,居民生活水平和生活质量进一步提高,人均可支配收入达到17117元,比上年增长8.8%,收入水平在全国27个省会城市中名列第12位。其中,市区17417元,比上年增长9.3%。

5、郑州市城镇居民人均消费水平

2010年,市区城镇居民消费支出持续升温,消费热点突出,人均消费性支出12588元,同比增长23.1%,其中,食品、家庭设备用品及服务、交通和通信消费增长对全年消费性支出增长的贡献率最大。城镇居民恩格尔系数较上年下降2.8个百分点。

二、郑州市商业环境分析

1、郑州市经济的发展及城市化进程的推进,带动着郑州市商业的重大发展和调整。

2、住宅限贷及限购影响,投资客把目光转向商业地产,商业地产市场迎来春天,开发商大量供应商业物业,商业市场竞争日趋激烈。

3、传统商圈格局改变,新商圈逐渐形成。传统商圈具备了成熟的商业氛围和稳定的消费市场,各业态分布稳定,但由于市中心土地的限制致使其不可能继续扩张,唯一的途径就是改造再建,传统商圈近年发展缓慢,提升和发展空间有限。区域性商业中心开始形成新的商圈。

三、郑州市各区域商圈发展现状 3.1、二七商圈

辐射范围: 东至紫荆山路、西至福寿街、南起陇海路、北至金水路,是本市商业 中心区域

商圈特点: 以大型骨干商家为主体,以连锁经营为补充的商贸体系 客户人群 :郑州市内普通居民消费 代表商业

A、传统百货:百货大楼、北京联华、百盛、丹尼斯(民路店、大商新玛特(金博大店

B、购物广场:大上海购物广场、印象城

C、商业街:德化步行街、光彩市场、流行前线购物广场 分布图: 百盛 大上海 大商新 玛特 德化步行街 光彩 丹尼斯 印象城 百 货 大 楼 北京联华

商业市调表:

小结: 1.二七商圈作为郑州市商业市场的龙头,是商业最为繁华的地方,也是闻名全国的郑州商战的主战场。现有商业体量大;分布比较集中;辐射范围大;人流量大;经营情况良好。

2.未来几年二七商圈内的商业体量将快速增加。2010年二七区政府新规划了11个商业建设项目,新建总面积约198.21万平方米,商业总营业面积约29.73万平方米。这些规划项目主要建设星级酒店、商务办公、配套公寓、休闲购物、品牌展示、电子商务、餐饮娱乐、物流服务等设施。这11个新项目分别为:华润万象城项目;恒隆广场项目;二七时代广场项目;郑州时代中心项目;金博大城扩建项目;百年德化二期项目;德化大厦项目;金智万博商城二期项目;二马路机电市场改造项目;鸿森广场项目;郑州天兴国际商务大厦项目(具体项目情况见附表1。此次改造的目标在于达到功能定位提升、商业业态提升、交通系统提升、环境形象提升。并由传统购物百货向商业休闲综合体转变,由传统批发零售向现代物流综合体转变。定位于面向国家中部的商贸物流中心,辐射中原城市群生产服务中心和服务郑州城市的商业休闲中心,成为辐射中原城市群战略的中心点,实现郑州商贸城战略的支撑点和中心城区可持续战略的活力点。最终实现中部第一商圈、中国著名的商业中心的规划目标。

3.随着商业项目的大量增加,二七商圈内商业市场的竞争将异常激烈。一些传统的老市场由于硬件设施及经营管理落后、购物环境差、动线设计不合理等系列因素,将面临着新一轮的升级改造。即将上市的商业项目,经营风险增加,必须深入市场研究,寻求市场发展空间,进行合理化定位,避免同质化竞争。

附表1 项目名称项目位置规划占地面积

铭功路以东、民主路以西、西太康路以南、自由路以 华润万象城 103亩 北

恒隆广场德化街以东、南下街以西、西大街以南、大同路以北82亩 二七时代广场福寿街以东、解放路以南、正兴街以北22.8亩 郑州时代中心敦睦路以东,华丰里以西,大同路以南,弓背街、菜82.8亩

市街以北 金博大城扩建

民主路以东、金博大城以西、西太康路以南、北京华 联以北

16.4亩百年德化二期福寿街以东、兴盛路以西、正兴街以南、共建街以北32.4亩德化大厦

金智大厦以东、德化街以西、裕元里以南、苑陵街以 北

12.1亩金智万博商城二 期

福寿街以东、兴盛路以西、共建街以南、裕元里以北13亩二马路机电市场 改造

二马路、正兴街、福寿街环围三角区域22.8亩鸿森广场 京广铁路以东、二马路以西、郑州市供电局以南、郑 州联开车站以北 7.1亩

天兴国际商务大

厦铁路局机务段以东、一马路以西、供电局变电所以南、铁路局一马路招待所以北 19.9亩

3.2、碧沙岗商圈

辐射范围:东起嵩山路、西至文化宫路、南起陇海路、北至棉纺路 商圈特点:以中原商贸城为中心的生活型商圈

客户人群:郑州市内普通居民消费 代表商业

A、传统百货:中原商贸城 B、商业街:鑫苑国际购物广场

分布图 商业市调表: 鑫苑国际购物广场中原商贸城 商业大厦 中原 国际 文化 广场

裕达国贸精品店 丹尼斯卖场

小结: 1.碧沙岗商圈毗邻400亩的碧沙岗公园和绿城广场,周边高校林立,靠近建设路、嵩山路、中原路等城市主干道,公交线路四通八达,交通便利,各种市政配套设施齐全。

2.碧沙岗商圈从上世纪50年代起就已有商业积淀,成为西区人气聚集带,并一步步地走向了繁荣。到了上世纪80年代到90年代中期,“碧沙岗商圈”成为是郑州商业的中心地带。原因在于这里聚集了诸如国棉厂等大量的国有企业,因此也聚集了大量的人口和购买力。碧沙岗商圈的兴盛与衰落与这些企业的命运息息相关,90年

代中期以后,各个大型国企出现了经营不善甚至倒闭的情况,而曾经繁荣的碧沙岗商圈也出现了萧条的场景。

3.碧沙岗商圈定位于西区中档消费水平,满足西区大多数人的消费需求。随着棉纺织业、重工业的日渐式微,西区购买力大幅下滑,商业大厦曾经“利不保息”,碧沙岗商圈也曾卷入“衰败、不景气、难上档次”的评价中。

4.近几年,随着商业连锁企业纷纷布点郑州西区,加上西区原有商业项目本身的不断调整,碧沙岗商圈内的经营情况有所改善。

5.西区常住人口多,碧沙岗商圈由处于郑州与巩义、荥阳、上街、密县、登封连接的重要部位,潜在的消费力巨大。但是目前碧沙岗商圈市场普遍存在定位没有特色、硬件设施落后、经营管理落后和购物环境差等情况。未来碧沙岗商圈需要进一步的提高商业聚集程度,结构调整,合理定位,注入文化特质,突出特色,改善购物环境。

6.秦岭路附近的中原万达项目、西园广场、锦艺城项目规划的商业体量都很大,这三个大型商业项目的兴起,势必会对西区的消费

3.3、紫荆山商圈

辐射范围:东起未来路、西至经五路、南起陇海路、北至红专路 商圈特点:以紫荆山百货大楼为中心的区域型商圈

客户人群:郑州市行政区域高端消费人群 代表商业

A、传统百货:大商紫荆山百货、正道花园百货、正道中环百货、

新世界百货 分布图

商业市调表:大商新玛特 香港新世界 正道花 园百货 正道中 环百货

小结:

3.4、新兴商圈发展现状 花园路商圈

辐射范围:东起经三路、西至经五路、南起丰产路、北至北环路 商圈特点: 客户人群:郑州市行政区域高端消费人群、花园路经三路商务人群 代表商业 A、传统百货:大商新玛特总店、丹尼斯(花园路店 B、购物广场:国贸360

C、商业街:关虎屯商业步行街 分布图

国贸360 关虎屯步行街丹尼斯 大商新玛特 融元广场

商业市调表 小结

郑东新区商圈

辐射范围:东起农业东路、西至中州大道、南起金水东路、北至农业东路 商圈特点:以超大体量的商业为主的区域性商圈

客户人群:CBD 商务人群、东区高端消费群体 代表商业

A、百货:丹尼斯天地、丹尼斯二天地 B、购物广场:宝龙城市广场 分布图 宝龙城市广场 1天地

7天地 2天地 3天地 4天地 5天地 6天地 丹尼斯七天地

小结

东南区域点状商圈

辐射范围: 东起中州大道、西至未来路、南起航海路、北至金水路 商圈特点: 以城市综合体为主的区域性商圈

客户人群:郑州东南区域居民消费群体,专业市场商业人群 代表商业

A、综合体:升龙曼哈顿商业广场、东方国际购物广场、建业置地广场、升龙凤凰

城商业广场

B、购物广场:凯德广场、一站广场 C、商业街:首座国际牛津街 平面图 一站广场 东方国际广场 建业置地广场 凯德广场 曼哈顿广场 升龙凤凰城 首座牛津街

商业市调表: 小结: 大学路带状商圈

辐射范围:东起交通路、西至兴华街、南起长江路、北至中原路 商圈特点: 客户人群: 代表商业

A、综合体:升龙国际中心、二七万达

B、商业街:康桥华城国际商业街 分布图

商业市调表 小结 中原万达

升龙国际中心升龙2期 新悦城 康桥华城国际 康桥金域上郡 升龙 城

秦岭路点状商圈

辐射范围:东起桐柏路、西至华山路、南起中原路、北至棉纺路 商圈特点: 客户人群: 代表商业

A、综合体:中原万达、锦艺城

B、购物广场:西园国际广场 分布图

商业市调表 小结西园国际广场 中原万达 锦艺城

四、典型案例分析 01- 宝龙城市广场 ●基础资料

项目位置农业东路九如路交汇开发商宝龙置业 占地面积290亩商业体量25万㎡

物业类别购物广场建筑层数地上三层、地下一层售价8000-30000元/㎡物业费19.5元/㎡

租金标准1F:80-130元; 2F:40-50元; 3F:20-30元 合同年限3年-5年递增率5% 自持率70% 进驻率

商业业态:超市、百货、家电、家居、美食、影院、真冰滑冰场

主力店:大商超市、冠军溜冰场、横店院线、星公馆KTV、康城奥特莱斯、四季温泉燕鲍翅

酒店、苏宁电器、谢先生又一村

优势1、区位潜力;2、规模优势;3、主力店;4、70%自主产权;5、规划合理;6、CBD 商务的带动

劣势:1、周边小区入住率低,缺乏人气;2、体量过大,运营风险比较大●区位图 宝龙城市广场

●鸟瞰图

●各楼层业态分布图

项目现状照片

02- 大上海购物广场 ●基础资料

项目位置文化路东太康路交叉口运营商郑州大上海铜锣湾商业有限公司占地面积103亩商业体量32万㎡

物业类别购物广场建筑层数地上6层、地下一层 售价1F:3-4万;2F:2-3万;-1F:1-2万元/㎡(2008年销售

租金标准1F:300-400元;2F:200-300元; 3F:180元;4F:100-160元; 合同年限1年递增率7%-8%

物业费39元/㎡推广费5元/㎡ 自持率70% 进驻率100% 商业业态:购物、休闲、娱乐、饮食、影视、会展、旅游

主力店:奥斯卡电影院、屈臣氏、我爱运动健身房、红一街购物广场

优势1、区位优势,核心地段,成熟商圈;2、规模优势;3、主力店;4、建筑设计新颖, 双首层立体步行街和空中连廊;5、业态丰富 劣势:1、二七商业商圈商业供应大,竞争激烈; 2、32万商业体量过大,运营风险比较大 ●区位图 大上海购物广场

●效果图

●平面图

楼层业态分布图

项目现状照片

03- 升龙曼哈顿广场 ●基础资料

项目位置金水路未来路交汇开发单位升龙置业

物业类别综合体商业类型沿街底商、步行街、综合卖场商业体量22万平米销售部分沿街底商、步行街

底商售价临街4-7万开盘价2.5万~4万元

步行街售价1F:2-3.6万;2F:1-2.6万元步行街面积30-60㎡租金1F: 2F: 物业费3元/㎡

合同年限递增率

自持率75% 进驻率 业态

主力店沃尔玛(3万㎡、国美电器、永乐电器、奥斯卡电影院、赛博数码、必胜客、肯德基

优势1、品牌优势;2、区位优势,处于主干道金水路与未来路交汇;3、周边消费能力高,4、

商业业态规划全面,周边商业较成熟;5、主力店的品牌号召力

劣势1、销售部分返租三年后由业主自己出租,无法严格控制业态规划;2、商业体量大,投资风险大,运营风险大;3、步行街为室外步行街,上下层独立,存在上下层客流不均

●区位图

●效果图

●平面图

●业态分布图

项目现状照片

04- 升龙国际中心购物广场

项目位置大学路政通路开发商郑州尚锦房地产开发有限公司 占地面积亩商业体量40万㎡

物业类别综合体建筑层数2F;4F 售价1F:4.7-5万;2F:2.5万

租金标准1F:120-130元(餐饮、200元(名店;2F:80-90元; 3F:70-80元;4F:50-60元;合同年限递增率

物业费元/㎡面积区间主楼100-200㎡,裙楼40-50㎡自持率80% 进驻率90% 商业业态:商超、影院、餐饮、购物、休闲娱乐、办公、鞋城(商业二期定位

主力店:坤业百货(万㎡、大润发(1万㎡、奥斯卡电影院、京福华优势1、大学路成熟商圈;2、主力店进驻;3、业态丰富;4、升龙品牌优势

劣势:1、大学路商业供应大,未来市场竞争激烈;2、目前经营现状不太好,市场培育期长

区位图 一期商业 二期商业

效果图

项目现状照片

05- 天旺广场 ●基础资料

项目位置东风路天明路交汇处开发商郑州开祥置业股份有限公司 占地面积一期;34000平方米,二期:天旺优 库88778平方米 商业体量

一期:6.6万㎡;二期:4万 ㎡(天旺优库

物业类别商业步行街(一期+购物广场(二 期 建筑层数

一期:地下1F,地上4F(局部 5F;二期:5F底商

售价一期:1F:1.8万;2F:1.2-1.5万;3F:8000元;二期:尚无开盘,预测均价4-5 万

租金标准一期标准:1F:200元(外街、100-150元(内街;2F:70-100元; 3F:50-70 元;4F:30-40元;二期:尚无

合同年限1年递增率5%-8% 物业费1F:包租部分为3元/㎡,非包租 部分4元;2F:3元/㎡ 面积区间

一期:外街100-200㎡,内街 40-50㎡;二期:30-70㎡、300-1000㎡

自持率% 进驻率一期:98%;二期:建设期商业业态:商超、餐饮、购物、休闲娱乐、影院(商业2期定位

主力店:世纪联华(2.7万㎡、奥瑞特健身、奥斯卡影院(二期四楼、阿五美食、海底

捞、豪客来、重庆富侨

优势1、交通便利;2、人流量大;3、区域内社区及学府众多,为北区区域性商业中心; 4、主力店进驻; 5、业态丰富; 劣势:1、北区商业的潜在大量供应,未来市场竞争激烈●区位图

二期天旺优库效果图

二期天旺优库业态分布图

-1F-3F为卖场,4F-5F为奥斯卡电影院

一期现状照片

用词严谨！

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