2021商业计划书例文

2021商业计划书范文大全

商业计划书是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标，根据一定的格式和内容要求而编辑整理的一个向受众全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。下面是豆花问答网收录的关于商业计划书范文，希望对您有所帮助。

商业计划书范文(1)

商业策划书的定义

商业策划书，也称作商业计划书，是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。

一份完善的商业策划书几乎包括投资者所有感兴趣的内容：创立公司的商业机会、公司计划的发展进程、所需要的资源、风险和预期回报。

只有内容详实、数据丰富、体系完整、装订精致的商业策划书才能吸引投资者，让他们看懂您的项目商业运作计划，并产生浓厚的投资兴趣，才能使您的创业成为现实，商业策划书的质量对您的创业融资至关重要。

商业策划书的价值

商业策划书的价值在于对决策的影响，就这点来说，商业策划书的价值是无法衡量的。如果一个企业在决策之前不做一个非常周密的计划，那样的决策是缺乏根据的。商业策划书是为了展望商业前景，整合资源，集中精力，修补问题，寻找机会。其实商业策划是为了预测企业的成长率并做好未来的行动规划。

商业策划书的要素

一、执行摘要：

它出现在商业策划书的最前面不过应我建议这部分应在最后完成。

二、公司简介：

包括公司的注册情况，历史情况，及启动计划。

三、产品服务：

描述你的产品或服务的特殊性及目标客户。

四、策略推行：

你需要知道你的市场，客户的需求，客户在那里，怎样得到他们。

五、管理团队：

描述主要的团队成员。

六、财务分析：

确定这部分是真实的反映了你现在的财务状况，包括你的现金情况和赢利状况。

商业计划书模板

第一章、公司介绍

第二章、技术与产品

第三章、市场分析

第四章、竞争分析

第五章、市场营销

第六章、投资说明

第七章、项目投资报酬与退出

第八章、项目风险分析

第九章、公司管理

第十章、项目财务分析

商业策划书提纲

第一部分 摘要

一、公司简单描述

二、公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标)

三、公司目前股权结构

四、已投入的资金及用途

五、公司目前主要产品或服务介绍

六、市场概况和营销策略

七、主要业务部门及业绩简介

八、核心经营团队

九、公司优势说明

十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还

十一、融资方案

十二、财务分析

1、财务历史数据(前3年-5年销售汇总、利润、成长)

2、财务预计(后3年-5年)

3、资产负债情况

第二部分 综述

第一章 公司介绍

一、公司的宗旨(公司使命的表述)

二、公司简介资料

三、各部门职能和经营目标

四、公司管理

1、董事会

2、经营团队

3、外部支持(外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协会等)

第二章 技术与产品

一、技术描述及技术持有

二、产品状况

1、主要产品目录(分类、名称、规格、型号、价格等)

2、产品特性

3、正在开发/待开发产品简介

4、研发计划及时间表

5、知识产权策略

6、无形资产(商标/知识产权/专利等)

三、产品生产

1、资源及原材料供应

2、现有生产条件和生产能力

3、扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力

4、原有主要设备及添置设备

5、产品标准、质检和生产成本控制

6、包装与储运

第三章 行业与市场分析

一、市场规模、市场结构与划分

二、目标市场的设定

三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析

四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)，产品排名及品牌状况

五、市场趋势预测和市场机会

六、行业政策

第四章 研究与开发

一、研发能力

二、研发规划

三、技术成果或技术水平(生产产品所需引进的技术)

第五章 市场营销

一、概述营销计划(区域、方式、渠道、预估目标、份额)

二、销售政策的制定(以往/现行/计划)

三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务

四、主要业务关系状况(代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等)，各级资格认定标准及政策(销售量/回款期限/付款方式/应收账款/货运方式/折扣政策等)

五、销售队伍情况及销售福利分配政策

六、促销和市场渗透(方式及安排、预算)

1、主要促销方式

2、广告/公关策略媒体评估

七、产品价格方案

1、定价依据和价格结构

2、影响价格变化的因素和对策

八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。

九、市场开发规划，销售目标(近期、中期)，销售预估(3年～5年)销售额、占有率及计算依据

第六章 投资说明

一、资金需求说明(用量/期限)

二、资金使用计划及进度

三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)

四、资本结构

五、回报/偿还计划

六、资本原负债结构说明(每笔债务的时间/条件/抵押/利息等)

七、投资抵押(是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证)

八、投资担保(是否有抵押/担保者财务报告)

九、吸纳投资后股权结构

十、股权成本

十一、投资者介入公司管理之程度说明

十二、报告(定期向投资者提供的报告和资金支出预算)

十三、杂费支付(是否支付中介人手续费)

第七章 投资报酬与退出

一、股票上市

二、股权转让

三、股权回购

四、股利

第八章 风险分析

一、资源(原材料/供应商)风险

二、市场不确定性风险

三、研发风险

四、生产不确定性风险

五、成本控制风险

六、竞争风险

七、政策风险

八、财政风险(应收账款/坏账)

九、管理风险(含人事/人员流动/关键雇员依赖)

十、破产风险

第九章 管理

一、公司组织结构

二、管理制度及劳动合同

三、人事计划(配备/招聘/培训/考核)

四、薪资、福利方案

五、股权分配和认股计划

第十章 经营预测

增资后3年～5年公司销售数量、销售额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计算依据

第十一章 财务分析

一、财务分析说明

二、财务数据预测

1、销售收入明细表

2、成本费用明细表

3、薪金水平明细表

4、固定资产明细表

5、资产负债表

6、利润及分配明细表

7、现金流量表

8、财务指标分析

(1)反映财务盈利能力的指标

A、财务内部收益率(FIRR)

B、投资回收期(PT)

C、财务净现值(FNPV)

D、投资利润率

E、投资利税率

F、资本金利润率

G、不确定性分析：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析

(2)反映项目清偿能力的指标

A、资产负债率

B、流动比率

C、流动比率

D、固定资产投资借款偿还期

第三部分 附录

一、附件

1、营业执照影印本

2、董事会名单及简历

3、主要经营团队名单及简历

4、专业术语说明

5、专利证书/生产许可证/鉴定证书等

6、注册商标

7、企业形象设计/宣传资料(标识设计、说明书、出版物、包装说明等)

8、简报及报道

9、场地租用证明

10、工艺流程图

11、产品市场成长预测图

二、附表

1、主要产品目录

2、主要客户名单

3、主要供货商及经销商名单

4、主要设备清单

5、主场调查表

6、预估分析表

7、各种财务报表及财务预估表

商业计划书范文(2)

1、公司基本情况(公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股份比例，主营业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人。)

2、主要管理者情况(姓名、性别、年龄、籍贯、学历/学位，毕业院校、政治面貌、行业从业年限、主要经历和经营业绩。)

3、产品/服务描述(产品/服务介绍、产品技术水平，产品的新颖性、先进性和独特性，产品的竞争优势。)

4、研究与开发(已有的技术成果及技术水平，研发队伍技术水平，竞争力及对外合作情况，已经投入的研发经费及今后投入计划，对研发人员的激励机制。)

5、行业及市场(行业历史与前景，市场规模及增长趋势，行业竞争对手及本公司竞争优势，未来3年市场销售预测。)

6、营销策略(在价格、促销、建立销售网络等各方面拟采取的策略及其可操作性和有效性，对销售人员的激励机制。)

7、产品制造(生产方式、生产设备、质量保证、成本控制。)

8、管理(机构设置、员工持股、劳动合同、知识产权管理、人事计划。)

9、融资说明(资金需求量、用途、使用计划，拟出让股份，投资者权利，退出方式。)

10、财务预测(未来3年或5年的销售收入、利润、资产回报率等。)

11、风险控制(项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施。)

商业计划书的格式及内容要求

一、公司基本情况

公司成立时间

注册资本及变更情况(法人代码，有形资本，无形资本)公司性质、经营范围(是否有特许经营权);股东及股份比例目前资产情况(总资产、总负债净资产，去年销售收入和纯利润);公司下属公司，合资公司及关联公司等情况;公司所属行业;公司的发展战略及公司发展的宗旨、近期和远期目标

二、产品和服务

公司的主营产品; 产品的独特性;产品是否经过政府或行业有关部门鉴定(提供资料);产品获得过何种奖励或荣誉;产品是否申请知识产权保护(专利、商标、版权);现有生产设备的生产情况;需要增加设备情况及实施计划;公司是否还在准备其他产品的开发;生产成本详细说明及控制

三、公司的管理

公司的组织结构(画出结构图);公司主要管理者的性别、年龄、出世地、学历、学位、毕业院校、工作年限，在目前行业工作年限、获得的成就等;公司对主要管理和技术人员采取的激励机制;公司是否聘请外部管理人员(会计师，律师、顾问、专家);说明公司对知识产权、专有权、特许经营权等情况;说明公司的商业机密、技术机密等保护措施;公司是否存在关联经营和家族管理问题说明

四、行业及市场分析

公司所属行业的历史、现状和未来发展趋势;公司产品是行业里的上游、中游或下游产品;公司产品所在的行业段，目前全世界(全国)的市场容量有多大，这一容量以每年%的速度增加或减少，每年实际的市场销售达到市场容量的%，这一需求以每年%的速度增加或减少;公司目前每年的销售收入占市场实际销售份额的%

五、市场竞争及营销策略

公司产品所在的市场范围里有那些竞争对手，他们占市场份额是多少，你公司的市场份额是多少;与竞争对手产品相比，公司产品有那些独特之处，这些独特之处对客户是否有用;公司产品的独特之处能否被竞争对手效仿，公司是否采取实际措施保护自己的产品特点;如果公司产品与竞争对手产品相比没有技术上、设计上或其他方面的独特之处，公司采取那些有效手段与对手竞争，竞争的结果能否提高你公司产品的市场份额，预计经过竞争你公司的份额能提高到多少;公司产品的客户是那些人，他们的分布情况，他们怎样知道你公司的产品;公司采取那些市场营销手段(广告、展销会、培训班、电脑直销，电话销售，上门直销，分销网，零售网，邮购);简述销售过程和步骤;营销成本;准备拓展那些新市场;推出新产品的市场准备;现有的几家大客户。

六、研究与开发

公司现有技术开发人员数量;公司有那些开发设备;公司现有产品的技术水平(国内、国际先进、领先、);技术负责人的技术水平和管理能力;与同行业其他企业相比，你公司技术人员的收入水平;技术人员每年流失的比例是%;公司采取那些措施保护关键技术;公司每年的技术开发投入占销售收入的%

七、生产过程

生产地点;是委托生产或自己生产;是否能够保证原材料的供应，选择了几家供应商;生产设备性能质量如何;生产设备的最大生产能力能否满足市场增长的需要;交通运输条件是否方便;周边生产配套情况;采取了那些生产管理制度，是否完善，执行情况如何;检测设备;成品率，返修率，废品率等情况;

八、项目实施进度

项目实施的计划进度及相应的资金配置;进度表。

九、财务计划

当前资产负债平衡表;第一年12个月每月销售收入预测;3-5年销售收入预测;上述数据中，实际回款预测;上述月份和年份销售费用预测;上述月份和年份财务费用预测;上述月份和年份管理费用预测;上述月份和年份其他费用预测;第一年12个月每月现金流量表;3年现金流量表;3-5年的资产负债平衡表;投资回收期计算;盈亏平衡计算;敏感性分析，结论。

十、风险因素

请详细说明该项目实施过程中可能遇到的风险，提出有效的风险控制和防范手段技术风险;市场风险;管理风险;财务风险;其他不可预见的风险;

十一、投资者退出方式

股权回购

依照事业商业计划的分析，公司对实施股权回购计划应向投资者说明。

利润分红

投资商可以通过公司利润分红达到收回投资的目的，按照本商业计划的分析，公司对实施股权利润分红计划应向投资者说明。

股票上市

依照商业计划的分析，公司上市的可能性作出分析，对上市的前提条件作出说明。

股权转让

投资商可以通过股权转让的方式收回投资。公司对投资商进行股权转让的说明。

十二、其他

指出三名公司之外的投资推荐人 最大元器件、原材料供应商的电话和联系人最大分销商电话和联系人 公司最大结算银行的电话和联系人公司应收款的滞后期公司应付款期限 公司产品库存一般保持在怎样的数量公司元器件、原材料的储备情况增值税、所得税申报情况前几年利润分配情况 公司总经理详细的个人简历及证明人

十三、附录

媒介关于公司产品的报道; 公司产品的样品、图片及说明;有关公司及产品的其它资料。

商业计划书范文(3)

一、前言

在这个“人才至上”的年代，为了迎接未来的挑战，我们作为当代社会的大学生为了能够在未来的生活中有碗饭吃，必须提前做好准备，充分利用自己的优势和机遇发展自己的事业，为以后的生活创建一个坚固的基础，为社会做出贡献，增加就业机会给他人和自己给自己带来美好的未来。

当然，锻炼自我的方法有很多，我们可以出去实习，也可以在上课之余做些兼职以填补自己的开销费用，但是在这个要求严格的时代我们必须力主创新，独树一帜，不说是做第一个吃螃蟹的人，也要有自己的一套风格，踩出自己的一条可行之路。

只有这样才能顺应社会的发展，才能更好的为泰州作贡献和为建设和谐社会奉献出自己的一份力量。

当今社会，在校大学生自主创业也成为大学生发展自我，增加经验的一种趋势，这种行为不但可以锻炼自我，磨练意志，积累经验，同时还可以通过自己的努力，为父母减轻一些负担。

所以，我们应顺着这种趋势不断摸索，探求，在坚持原则的基础上以更好更多的实战经验去迎接未来的挑战!

为此，我打算建立一个“点子”便尔店，既方便他人，也满足自己，从更大的方面跟上时代的步伐，促进社会的发展!

这是个知识的时代，但是这个时代更加需要人才，只要你愿意，没有什么不可以，相信自己————路是自己走出来的!

二、创业背景

1、时代的变迁赋予了当代大学生不一样的涵义，也给予了当代大学生不一样的生活和思想，追求的不同，享受生活的方式自然也不同。科技不断的进步，生活水平的不断提高，人类惰性的潜能又被激发出来，使得一部分大学生宁愿花钱也不愿意自己动手做一些事情，有些时候急于需要一个“帮手”来帮他们完成所要完成的事情。

2、一部分大学生为了锻炼自己，增加实践经验，不惜耗掉了自己课余之外的所有时间来参加学校里的活动。所以很多事情自己没办法也没时间去完成，无奈之余便幻想的希望自己可以拥有“分身术”。

三、创业目的

1、众所周知，在大学校园里，能力远比知识更重要，这就需要一个平台来让我们不断学习、锻练和展现自我、从而增加能力。学校里面的社团和学生会对我们来说已经没有多大诱惑了，所以我们需要自主创业来为自己铺路。

2、勤工助学是我们很多大学生都想做的事情，一来可以减轻父母的负担，二来也可以向他人证明自己的自立与成长，但是据我所知，校内能提供的勤工助学岗位是非常有限的。这就使得我们只有通过自己的努力来打开另外一种勤工助学的渠道，以真正做到自立自强!

3、在校外做兼职这个方法虽然可以让我们挣一些钱，为自己解一时的经济困难，但回头想想我们发现我们的大部分时间都被它占据了，我们没有自己的自由，不能随意的做其他的事情，因为在他人的手下我们没有选择的余地，我们只能听令于他们。

四、经营项目及内容：

1、经营内容：

主要是帮助一些没时间或不愿意自己出面去完成工作、任务、及人际交流的同学完成他们的所需，作为他们的一个“帮手”来认真努力完成他们所要求完成的事情。

2、主要项目：

PARTY策划：根据所需者的个人需要(包括场地、时间、操办等级、风格等方面)，进行生日聚会，同学聚餐，男女约会等项目的策划，并按时按要求完成任务;

文字方案：可以替那些有想法但无法用文字表达的需求者写些文字方案，包括策划书、通知、海报、申请书等一系列应用文体; 代取物品：代替一些不想把时间浪费在路上的同学取些所需物，并且代保管(保管另外收取费用);

代沟通交流：大学犹如小社会，同学、朋友间很容易闹些别扭及不愉快，但是由于自尊心作怪，始终无法先开口解开疙瘩，这时我们就可以代替需要者，作为中介人进行帮助沟通交流，使得原本不畅的关系得以调解;

代出点子：吸取各方优良经验，为一些在生活，学习，感情上遇到困难的求助者提供有建设性的点子，从而为需求者排忧解难。

代设计唯美、酷炫、简约等封面(应聘书、规划书等)

五、经营原则

1、真实原则：对求助者以礼相待，不欺不瞒，友善平等。“顾客是上帝”在这里不再是空洞的说教，而是一种真实的感受;

2、互利原则：在真诚的基础上，做到主顾双方平等互惠;

3、科学性原则：保证为求助者所提供的策划，方案科学可靠;真正做到切实可用。

4、守信、准时原则：在规定的时间、地点完成别人的需求;

六、服务群体

1、学习工作繁忙，无暇动脑的人群;

2、时间紧迫，求助无门的人群;

3、力主创新，个人能力单一的人群;

4、在校老师及在外老师。

七、市场分析

1、在大学的校园内外，至今还没有这方面的经营店。所以在市场竞争上，我们处于一个相对的优势位置。但是正因为如此，市场的打开又将面临着一个大的问题。在一定程度上，很多同学会存在戒备的心理，所以一个创新的有说服力的广告宣传是必要的。

2、另外，大学本来就是个人才济济的地方，“点子”对大家来说都是随手就来的事，所以我们面临的另外一个问题就是同学不屑接受的一个问题，所以我们要拿出有威望、有质量、真正有效的“点子"，先着手树立一个良好的形象，以便更快打开市场。

3、大学是一个小型的社会，所以有着广大的服务对象，虽然起步可能有些困难，但坚持下去，诚信经营、我相信我们会打出自己名声，吸引更多的人群，互利共赢。

八、经营策略

1、人力上：集纳高思维、有独特创新思想的人才进入;同时，人员必须要有吃苦耐劳的精神，交际能力强语言组织能力强者优先。在此基础上采取有秩序的管理模式;

2、宣传上：开业期间可在资金允许的基础上，发放大量的宣传单，先吸引群众眼球，打入寝室内部做宣传;

3、经营上：为了弥补资金上的缺乏，可同时在店内附上打印复印业务，不仅可以增加收入，还可以在一定程度上增加知名度，让前来打印复印的同学了解本店的业务范围，扩大宣传面;

4、策略上：开业期间可采取五折优惠、免费服务等业务;

5、店面上：店面需设在引人瞩目的地方，店面设计上需新颖独特，体现智慧形象;

6、设备上：需要两台电脑、打印机、复印机、电话、桌椅、及微小办公用品。

九、经费来源及分配

1、来源：起初，采取入股制，自备电脑等大件物品;打印机、复印机可以先购二手的以节省资金。

2、分配：

1、月基本工资分配标准：每月月底将净剩收入的百分之八十按入股份额的比例发放给员工;

2、每月提成分配标准：按个人接受项目、完成项目及顾客的满意度分配，将员工的个人业绩分为甲、乙、丙三个等级，从而分配提成。

十、收费标准

PARTY策划：按策划的难易程度收费，基本费为5元，然后按难度稍作调整，其余按顾客满意度自行付费;

文字方案：按字数要求付费，基本费为2元，然后按难度稍作调整;

代取物品：按路途遥远程度及物品重量收取费用，基本费为2元，然后按难度稍作调整，且代保管，保管另外收取费用，平均1元/天; 代沟通交流：根据最终调节程度及顾客满意度收取费用，基本费2元，且第一次调解失败，可免费进行第二次调节，直至顾客满意;

代出点子：基本费用2元，如对所需者无用，可免去收费; 代设计封面：按不同的风格收出不定的价格。

十一、预想问题及解决办法

在服务过程中，可能会出现顾客因不满意而要求赔偿的事宜，为此，我们必须坚持“顾客是上帝”的原则，尽量满足顾客合理要求;

在服务过程中，也可能出现这样的情况，因为本店的失职，导致延误顾客需求项目的进行，这时，我们必须向顾客道歉，并免去收取费用，且承诺下次免费为该顾客服务一次;

在服务过程中，可能出现资金周转不动或者出现一些没预料到的突发事件则根据情况，作出相应的解决方案。

作者花的心思没白费。

应该让更多的人加入讨论文章。

隆基集团周至项目 战略调整计划书

一、主旨、公司战略发展方向

开发新型商业产业地产，创建全新商业模式。近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。

根据前瞻网《2013-2017年中国商业地产行业开发与运营模式分析报告》数据统计，2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.8

4、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。

2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。

2012年以来，我国商业地产发展整体依然向好，市场逐渐步入理性。2012年1-9月份，商业营业用房和办公楼开发投资完成额同比增长率分别达到25.3%和36.1%。1-9月份，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。

华远地产副总裁/北京城市公司总经理孙怀杰体会2013年商业地产的发展，他用“疯狂”二字来总结。从商业经营的角度看，孙怀杰认为是“突破”，“尤其是最近一段时间，很多地产商都低下了高昂的头颅，开始做点细事”。 机遇与危机并存的2014年，具有深厚历史积淀和完善机构组成的隆基集团，是继续做行业的跟随者，还是静下心来，思考企业怎么转型和发展，通过回顾自身优势，及整合资源，创出一条隆基人自己的房地产开发之路，做行业的领跑者。从企业发展角度出发，利用企业战略去扭转目前困局，使隆基集团能在当下的市场竞争中占据一席之地，握有话语权，创出隆基自己的地产开发模式并具备完善的可复制性，达到企业发展再上一个台阶的目的。

1、房地产市场现状思考

 行业转型和再发展：

绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化现象严重，房地产行业利润率在下滑。房地产作为一个行业，从起步至今不过二十年时间，相对于传统行业其高昂的利润率让所有人艳羡并前赴后继的投入其中。但其高速发展后仍逃不开其在经济社会发展中，随时代需求和行业饱和度的变化而转型和再发展的规律。

 差异化与不断升级的消费需求：

现在，一提到商业项目，几乎所有的一般公司都会将其项目形态理解为购物中心、写字楼、酒店或酒店公寓、步行街再加上住宅。在项目主力店的招商上，大家都去一窝蜂的寻求业态一线品牌，企图通过一线品牌的市场号召力形成项目核心市场竞争优势。或者在产品设计上包括用途、产品面积、产品品质、服务等方面具有同质化，市场总体供应量很大，同质化雷同。

但是在商业项目的本质对象“消费者”需求上看，是否真正满足了消费者呢？消费者的需求是不断变化的，在逐渐饱和的市场发展过程中，消费者的基本需求被满足后，他们就会出现不同的、更多的、更好的需求，这些差异化需求已成为现阶段行业发展的根本动力。

 盈利模式和行业结构将出现变化：

传统房地产行业赚的主要是土地增值的钱、市场预期的钱和快速周转的钱，这些在当下和未来，随市场环境及政府调控等因素，都将面临较大的考验。一些行业先导型企业，已经开始在品牌溢价、产品力、服务、资产管理、金融等各方面发挥所长，赚取额外的经济利润。盈利模式发生变化，相应的行业结构也正在变化，未来的行业格局将呈现出不同的分化组合。

a) 大的具有规模效益的企业集中度会更高，规模会继续加大；

b) 中小开发企业及成长型企业需要在规模和利润率中作出取舍，重点关注有质量的增长；

c) 能够提供好的产品、好的执行力、好的服务而获得产品和品牌溢价的精品型开发商，这是很多企业的目标发展方向。

 产品分化，主题地产空间巨大：

商业地产是随着城市格局拉开而发展的，随着西安市城市建设的高速发展，城市的格局基本形成，商业地产从新增量上已经十分有限。消费市场的需求已经明显的在向精准的，满足差异化的产品上过渡，此时对于致力于为人们提供有质量生活方式的主题地产机会将值得认真研究和把握。

隆基集团具有高瞻远瞩的战略眼光，在周至楼观区域进行土地开发及储备。其产品从条件属性上以具备旅游度假、定制住宅、养老养生、综合体商业等主题地产。结合现状分析可见，该类型的土地属性即可引领西安或区域商业地产形态转型和升级，又将具有改变人们从传统休闲度假模式向更大的，更具长久性的新模式上转变的可能。隆基周至项目将引领传统模式的升级，带来房地产行业新的投资机会。

2、行业新模式探讨

2014年被称为移动的互联网元年，微营销战场上已硝烟弥漫，步步升级。马云模式的成功已经在地产界掀起了滔天的波澜，有人戏称地产界有任志强、冯仑、潘石屹、王石，维独缺一个马云。马云的特点是不走寻常路，如果房子都在淘宝上卖，买房人只用到楼盘现场体验，房地产经纪行业将被马云干掉；如果马云负责卖房子，宋卫平这样的老板负责代建，马云的互联网“淘宝地产”会不会超过万科；如果马云与郁亮合作。三个如果看似是消费者或媒体的戏想，但作为房地产行业营销人来看，起码我已经背脊发凉，浑身无力了。试想，今天的“如果”其实已经在发生或正在发生，也许是一年，也许是几个月，也许就在明天更甚至是现在，我们手机上就会出现某某地产公司的互联网推送广告，其新模式迅速受到大众的认可和接受，那我们就只会剩下唯一的感叹，“如果早一步改变就不会这样了”！

中国互联网思维第一案例

近日，南京高盛房地产通过微信宣布，开展“青年置业行动”。项目参于人员通过互联网平台、微信、微博等渠道召集，从项目拿地就邀请愿意参与行动的用户去现场考察，并对未来的产品提出自己的建议。

开发模式由参与者共同成立有限合伙人企业，以购房首付的资金经行入股，成为公司股东，开发商注入资金以及邀请私募或信托机构。

所有参与买房人的资金全部委托银行进行监管，除非按照相应的程序取得土地，需要支付土地出让金时提出支付。

参与者可选择作为股东享受后期收益或优先选择购房。

项目伊始，所有关于产品本身的决策，比如户型、产品定位、附加值项目的加入等，都由所有参与者共同投票进行，类似小米的发烧友。

按照大家的最终投票结果发开建设，追求极致的品质感以及更多的附加价值的内容带入，极力打造性价比。

按照计划，将有可能在同一地段节省15-20%的房价，对广大刚需客户而言，无疑级具诱惑力。

不管这次尝试的结果如何，房地产行业的互联网改造，除了简单的应用以外，已经开始向实质化改变迈进。虽长路漫漫但危机意识已在，不进则退。

3、本企业可以利用的资源和主要优势

 政府支持

城镇化：中国有13亿人口，至少将会有10亿城镇人口，只有均衡布局更多的大都市区（中心城市200-1600万人口，200公里范围内1000-5000万人口），建设更多（50个左右）的大都市区（可增设新省或直辖市），才能使中国的人口相对均衡分布，使城镇废弃物就近消纳（200公里内），并从根本上解决城镇化与城市病的矛盾。

楼观台：西安楼观中国道文化展示区的开发建设是陕西省委、省政府实施“文化强省”战略，西安市委、市政府全面贯彻落实《关中—天水经济区发展规划》的重要举措。展示区规划面积为33.04平方公里，由周至县和曲江新区合作共建。以道文化为核心的历史文化旅游景区和以大地景观、生态高效农业为核心的观光农业示范区将成为展示区建设的两大核心。

以财神故里为核心的财神文化区、农业博览园、田峪河水景区于2011年7月19日盛大开园；以宗圣宫—说经台中轴线为核心的道教文化区、化女泉景区、延生观景区于2012年3月1日建成开放；以老子墓为中心的道家文化区以及大秦寺等重要景区也将陆续建成开放。通过推行土地流转、集约化经营和村庄搬迁集中安置，展示区内农民群众生产生活方式将得到根本性的改变，观光农业示范区和生态宜居的“楼观新镇”将成为“引领西部，示范全国”的新亮点。

 资源集中整合优势

隆基集团经过二十多年的发展，已自成一套完善的企业运营体系，其内容涵盖了多项产业，机构健全，又有一支踏实敬业，勤劳肯干的员工队伍，具备战略实施需要的基本条件。周至地块属性决定了其具备多业态开发的可能，完全有条件利用该地块优势，发挥企业能量，结合当下先进开发模式，尝试互联网思维与市场紧密结合，形成隆基企业新时代背景下极富市场竞争力的企业核心优势。

互联网的迅猛发展，从最初的需具备专业性人员，需要企业服务器或域名才能建立网站，且需专们技术人员维护才能保证可持续发展，会干才能干的专业壁垒状态下行至目前智能手机、自媒体的普及和应用，人人均能成为自媒体持有者和发起者的高速讯息时代，想干就能干的互助平台便利快捷，为新模式开发提供了渠道便利性和跨界整合性。

二、产品和服务及目标市场

自媒平台、综合体、住宅地产+基金（3+1）模式

1、自媒体平台：

直接体现为“微信订阅号”，提供每日一次的消息推送，早期推送资讯应具备三大要素：

① 大众关注度高的，有意愿主动接受或具备互动参与性题材的元素； ② 资讯内容具备消费引导力和号召力；

③ 坚决持续每日一期，能够保证该订阅号关注人数及活跃人数稳定增加。 中期运作时除保证资讯质量不断提高外，重点将放在关注粉丝、活跃粉丝与目标商家的需求引导和互动方面，力求达到商家获利、粉丝满意的局面，再次扩大订阅号的公众号召力。此时资讯应具备的三大要素为：

① 资讯具有足够价值度（打折、优惠、赠礼、积分、定制）；

② 推送的信息目标明确，内容需经过多方探讨、策划后形成的活动类资讯； ③ 做好反馈收集工作，将反馈的信息汇总分析后调整推送内容和方式，迅速形成 方便、有效、热捧的订阅号风格。

当订阅号拥有一群稳定的关注粉丝和活跃粉丝，并且可以与商家良好互动后，订阅号进入成熟期，订阅号将开始为项目推广、招商提供支持，主要将表现在三个方面：

① 消费需求--经营需求--投资需求可逐一验证，做一个形象的比喻“有几千个销

费者要求在SOGO街区开设‘隆基文化礼品实体店’，作为该店的掌权者试 问‘您真的不愿意开吗’，招商成功后，投资客户只会更容易被打动”！订阅号为项目开发模式、形态、业态组合、运营模式、营销及招商提供真实数据支撑，形成以消费为导向，真正实现定制商业地产的开发模式；

② 推广执行除传统方式中能借助的项目优势外，还将推广渠道延展至自媒体渠 道，且具备强大受众群体，经济、快捷、有效；

③ 受益于互联网时代的不断优化和升级，经济、便捷、有效的操作方式将在发展 的过程中不断完善升级，只要有需要，只要有关注，即可搭载各类有用的功能组合。想透了这一切，房地产的互联网营销模式就是如此简单。

2、综合体（200亩或以上）构成要素：

a) 民俗餐饮商业步行街（10%） b) 主题公园区

（40%） c) 主力商业区

（50%）

民俗餐饮商业步行街（10%）

作为项目启动的第一步，民俗餐饮商业步行街应占项目总用地的10%，撬动项目整体开发，作为后续开发的铺垫，聚集人气，为项目后期业态调整提供运营数据。构想中的商街首先应紧抓项目所处地域的文化特性，最好周边具备成熟城市远郊旅游资源，或政府行为的半开发期大型旅游项目，让餐饮业态成为区域商业补充配套，可极大的缩短项目培育期，借助区域文化特色迅速形成市场认知度。

在建筑形态上必须采用与区域文化相匹配的构成元素，前期就开始挖掘文化潜力或文化事件，将项目建筑及景观元素向景区、景点、文化、向往等方面靠拢，要与区域旅游形成良好互动，并融合进区域旅游资源中，简单的讲就是成为区域大景区的景点之一。

作为加权价值之一，在文化元素融入后步行街将纳入整体项目景观特色中，形成独立体系的主题公园概念，为消费者提供更多的免消费服务享受。

基于餐饮街的业态，在建筑形态上不会过于复杂，相应的建筑周期会相对较短，结合自媒体推广渠道和对招商工作的推动，在开发组织过程中，步行街必迅速成型、迅速入市、迅速形成人气。其成功运营的核心要素为： ① “微信订阅号”成功发起并能够支撑项目开发；

② 50%餐饮30%特产购物10%民俗展示的比例定制建筑结构； ③ 特产网购服务；

④ 计算产权销售盈亏点，前期走快销路线回本，中期留、售结合，最终实现微利的同时给项目留下一定数量的自有产权商铺，待项目成熟后，市场价值峰顶阶入市销售，实现利润最大化；

⑤ 招商先行，寻找有口碑影响力而不是品牌影响力的陕西美食商家； ⑥ 合理配置招商资源，免租、折扣租金、全租金相配合。

主题公园（40%） 作为商业业态中不可或缺的娱乐类业态配置，主题公园在城市远郊的旅游商业地产中占据不可或缺的地位，也是现在时尚消费主流趋向，各类主题公园在全国范围内大面积崛起。如何选择，选择什么类型的主题公园在我们的项目将直接取决于客户的需求，前面我们讲到了自媒体“微信订阅号”，粉丝的需求数据给我们提供了良好的参考依据，选择消费者喜欢的，起码会立于不败之地。 作为与步行街业态共同释放消费力的商业组成模块，主题公园在选择时，完全可以等待步行街成功运营后再确定具体商家，届时将具备足够的市场竞争力。

主题公园招商需进行精细的成本测算，主要出入口及与项目其他板块联通区域的商业价值释放和占有将是此板块盈亏点权衡的关键。

此版块功能组成中需具备商业性、娱乐性、公益性、盈利性、景观性等五个基本条件：

① 商业性：此版块的商业价值应体现在，项目启动前期的概念营造和运营过程中主题公园运营商与项目开发商、消费者多方面共赢的运营效果上。商家选择时重点考量业态种类和运营能力与项目前期导入的消费者之间的共鸣，继续深化地块区域价值，为项目提供增量的消费力支撑；

② 娱乐性：旅游地产的核心价值体现在与区域特色景观及文化与消费者休闲娱乐

需求的搭接。主题公园在设计时应考虑到除商家以外，板块自身能为消费者提供的娱乐机会，不需要门票即可参与和体验的主题元素，例如微电影拍摄基地、婚纱主题基地等；

③ 公益性：集团多年来一直热心于公益事业，项目功能可为集团与政府、媒体或 社会公益组织互动和连结，提供机会元素和条件元素，增加项目加权价值；

④ 盈利性：主题公园板块开发过程中应扩宽思路，不能只简单的理解为招募业态 主力商（租地、租铺），而应整体考量地块在业态组合后的市场价值释放；

⑤ 景观性：景观营造是周至地块开发应考虑的核心元素之一，但不是固守于区域 文化的单一选择上，传统与现代结合的方式应作为项目整体设计的主要方向。

主力商业（50%）

主力商业的设置在现阶段将只作为项目商业市场最大化这一根本思路来考虑，前期可设计商业盒子形态，保证为项目提供足够的商业总体量。结合企业自身情况，可在整体开发理念成型后，多方面的与全国或在更大层面上与商家接洽，时下较为流行或受众较广的“奥特莱斯”、“东阳木雕”、“茶叶、茶器”、“培训基地”、“文化酒店”等业态均能够与主力商业区良好共融。结合项目自身优势和消费力释放需求，与商家不断深化产品组成和规模，最终形成具有影响力和规模效应的休闲商业综合体。

小结

休闲业态综合体是本产品构想的核心和精粹，将起到吸纳人气，形成独特产品概念的作用。商业应该是多姿多彩的，要能够为投资者、使用者、消费者提供无限的想象空间，具备业态延展性和优化升级空间。三个构成要素需随发开进度和商业运营情况，结合市场反馈逐层推进。

3、住宅地产（50-100亩）构成要素：

a)

b)

c) 庄园地产 养老地产 养生公寓

健康是人类永恒的准求，近年来亚健康问题越来越严重，清新的空气、干净的山水、静溢的环境逐渐成为财智人士首选的修养之地。健康养生地产时下已受到具备一定经济实力的消费人群追捧，但这类产品怎么做，怎么做好，怎么形成良好的市场关注，为企业带来品牌提升和利润增长是大部分开发商不断思考的主题。

隆基集团周至“道温泉花园”项目，在现有的基础之上，需注入“灵魂”，寻找一个项目成功开发的核心竞争力和战略方向。基于城市高度、文化高度、生态高度的结合，寻找项目最长的长板，打通项目四度，即“定位有高度、功能有广度、产品创新有深度、所有元素要建立关联度”。

庄园地产的思路正是建立在周边区域特性所决定的调性上，政府着力打造关中环线“旅游农业示范区”的理念，部分元素已成熟运营，受到大西安消费者认可和关注。庄园地产基于区域特性，“城市高速发展后人们对农庄的向往”、“区域农业文化、道文化、旅游文化”、“大秦岭优质的生态资源”等有利条件，向市场传递自身的四度：“西安首个庄园地产”；“休闲商业综合体配套”；“自耕养殖区配套、老年大学、康复中心配套等”；“产品线及产品力紧抓消费需求”、“隆基集团周至地块全产品线打造”。

4、基金（略）

三、总结

隆基集团周至项目要想能够打破现有局限，在战略层面需打造五位一体开发模式，概念为王、休闲为体、文化为魂、产业为链、整合为网。运用隆基集团机构运营能力和强大市场整合能力，既保证项目近期的成功，又可以获得持续的发展。

① 概念为王：通过的生态、文化、业态等元素的提炼，凝聚成形项目和产品独特 的概念，成为核心新引力；

② 休闲为体：地块所处位置决定了，项目需配置大量的休闲设施和群众参与性配 套，营造休闲的环境和氛围，成为让游客呆的下，留得住，消费力得以释放的致胜法宝；

③ 文化为魂：文化是旅游地产的灵魂，通过文化符号、文化渗透、特色体验等为 项目形成独特的标签；

④ 产业为链：通过自媒平台、综合体、住宅地产的业态共生、人群共享，形成完 善的产业链条，甚至可以打通一二三产业关系，形成联动组合，从而设计成为一个共生的平台。

⑤ 这是一个跨界与整合的时代，只要与区域特性相符，能够满足消费力释放相关

联的，都可以大力整合，通过不断整合不断了解其实质，并最终会选择价值取向高的部分自己来做，从而积累集团品牌。在未来，拼的不仅仅是智力、实力，更重要的将是整合力。

预祝隆基集团项目开发成功，找寻出一条具有品牌价值的可复制旅游地产开发模式！

隆基集团商业运营部

宋文漪

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