第一章规划背景

第一章

规划背景 海南清水湾 A13-1 区位于陵水县清水湾旅游度假区中段，均为商住用地。其南临A09-2 中心商业区，西临 A15-1 区商住用地，本次规划是 A13-1 二期用地----集商业中心、商业大楼及商业配套服务中心。海南雅恒房地产发展有限公司委托广东中山建筑设计院有限公司进行方案及施工图设计工作

(方案顾问：英国 Benoy 设计公司)。

海南清水湾 A13-1 地块修建性详细规划已于 2014 年 5 月经过海南省住房和城乡建设厅审查并通过审批，该修规局部修改论证报告已于 2016 年 9 月通过专家论证会并完成公示流程。本次修编以通过版论证报告为基础，对海南清水湾 A13-1 地块进行了调整和完善。

修改所依据的主要依据文件、法规

A、甲方关于该项目的设计任务书及设计合同 B、中华人民共和国国家有关标准、规定、规范 C、清水湾旅游度假区控制性详细规划（2010 年）

D、海南陵水海滨风景名胜区总体规划（2005 年-2020 年）

E、陵水黎族自治县城市总体规划（2002 年-2020 年）

F、陵水县新村镇总体规划（2009 年）

G、陵水县英州镇总体规划（2009 年）

H、海南省改善城市建设严格控制建设密度和容积率若干规定 I、海南省人民代表大会常务委员会关于加强重点景区，沿海重点区域规划管理的决定 J、规划部门提供的用地批复及用地条件、用地红线图 K、《海南省城乡规划条例》第五十八条第三款：有下列情形之一的，组织编制机关可对修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图进行修改：（三）在不改变控制详细规划强制性内容的前提下，确需修改修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图的其它情形。

清水湾片区已经申请成为 4A 景区，我们希望打造一个热带滨海渡假区，因此，要求参考外国风情商业街的模式，更适应海岛休闲旅游区的特色，因此，在形态上不适合建造综合性大型商业建筑。

本次修建性 详细规划局部 修改内容：

一、通过“先景点，后商业”设计理念，结合湾区内优势资源，将建筑同时作为城市景点，由原来综合体调整为适合营造旅游景区特点的建筑群，更能打造出有特色的旅游商业项目，使建筑溶入片区环境中。

二、要求人车分流同时考虑了景观变化的层次感和步行系统的趣味性，强调区内外部环境与步行系统、绿化体系的相互渗透和有机结合。以创造符合商业步行特征的动静态交通环境 三、充分利用自身特有的生态资源优势，打造集旅游、休闲、度假、娱乐、购物、美食为一体的特色旅游项目，项目定位调整是符合景区总体要求的，更能体现旅游度假区商业特点；调整了建筑立面风格；利用公共景观广场绿化、庭院绿化及街区景观等点、线、面相结合方式，创造怡人景观环境，增加景观视线的通透性。

五、在维持原修规容积率、规划形态不变的前提下，对规划及建筑进行优化设计。

二、新方案容积率不大于原方案 A13-1 （二期）

主要 经济指标表 地块编号

A13- -1 1 （二期）

建设用地面积 132272.9 M2

总建筑面积（含计容和不计容）

171300.04 M2

其中 总建筑面积(计容) 119745.82 M2

总建筑面积(不计容) 51554.22 M2

地上总建筑面积（计容）

119745.82 M2

地下总建筑面积（不计容）

51554.22 M2

建筑占地面积 38080.40 M2

机动车位 940 辆 1.1 概况 1.1.1 工程名称 ：海南雅居乐 A13-1 区二期修建性详细规划 1.1.2 建设单位 ：海南雅恒房地产发展有限公司 1.1.3 工程地点 ：海南省陵水清水湾 1.1.4 设计阶段：修建性详细规划 1.2 工程设计的主要依据 1.2.1 主要依据文件、法规 ａ、甲方关于该项目的设计任务书及设计合同 ｂ、中华人民共和国国家有关标准、规定、规范 c、清水湾旅游度假区控制性详细规划 d、海南陵水海滨风景名胜区总体规划 e、陵水黎族自治县城市总体规划（2002 年-2020 年）

f、陵水县新村镇总体规划 g、陵水县英州镇总体规划 h、海南省改善城市建设严格控制建设密度和容积率若干规定 I、海南省人民代表大会常务委员会关于加强重点景区，沿海重点区域规划管理的决定 j、规划部门提供的用地批复及用地条件、用地红线图 1.2.2 工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件 ａ、气象条件 全年平均气温

27 度 累年年平均降雨量

1650 毫米 累年最大平均降雨差

2128 豪米 累年年主导风向

东南风

ｂ、用地现状

海南雅居乐 A13-1 区二期位于海南省陵水县清水湾旅游度假区中段，地块东西走向，南临清水湾大道，西临 A15-1 区商住用地，北临 A13-1 区一期商住用地，东邻A13-1 三期汽车站，场地标高变化较少。

ｃ、建筑场地的工程地质条件

地基稳定性良好，未发现影响场地稳定性的不良地质现象。

1.2.3 公共设施和交通运输条件良好。

1.2.4 规划、用地、消防，主要依据详本说明 1.2.1 条文。

a、该地块污水处理结合总规考虑。

b、人防结合地形地貌及总体规划的要求，统一考虑。

c、结构设计按 6 度抗震烈度设防。

1.3 工程设计范围 本方案设计范围包括以下各部分：建筑、结构、给排水、电气、消防、防雷等专业的方案设计。

1.4 设计指导思想和设计特点 本项目充分利用场地原有的地形特色及景观条件，运用以点为核心，以点带线，以线成面的多组团的带状规划手法，创造优质的人文生活景观。

本着对社会，对业主，对用户负责的态度，在设计时贯彻执行国家有关政 策、法规，严格按照民用建筑的抗风、抗震、消防、交通、环保、安全等有关规范、规定进行设计。

1.5 项目区域周边环境 海南雅居乐 A13-1 区二期位于海南省陵水县清水湾旅游度假区中段，地块东西走向，南临清水湾大道，西临 A15-1 区商住用地，北临 A13-1 区一期商住用地，东邻 A13-1 三期汽车站，场地标高变化较少。项目位于海南清水湾内，环境优美，紧邻清水湾大道，交通方便。

1.6 项目内及周边配套设施

本项目位于清水湾度假区中部，本项目内建设有小型商场，各种主题风情街，沿街商业及戏水东园等服务设施。另外项目周边分布了各种清水湾度假区的配套设施，如地块南侧海边 B13-1，B13-3 的规划酒店项目，本项目西侧的 A13-1 区三期汽车站，A09-2 区的会所及游艇俱乐部等。

1.7 上位规划简介 《陵水清水湾旅游度假区控制性详细规划》于 2010 年 10 月由中机十院

国际工程有限公司编制完成，同年，通过专家评审会。该规划在陵水清水湾旅游度假区的开发建设中发挥了重要的作用，有效地指导了区内的各项建设。

1.7.1 上位规划功能定位 《陵水清水湾旅游度假区控制性详细规划》的规划定位为：规划提出了创造多功能复合型滨海度假区的设计理念。从单一传统型度假区向多用途、多功能复合型度假区转变，能够更好的满足人们度假、休闲、娱乐、会议、居住等多方面的需求。规划以 12 公里海岸线为整体发展带，将大量旅游公共服务设施布置在滨海带，构筑能够将度假区的各种产品联系起来的紧凑的结构系统。各项设施必须通过滨海旅游的方式联系起来，使得各种功能分区之间密切相关。

1.7.2 上位控制性详细规划功能结构

整个规划用地结构概括为：“ 一轴、两带、三核心”模式 一轴：山海一体景观轴。从九所岭山体到清水湾海面，形成一道从山体通向大海的景观轴线，轴线位于场地中央。

两带：两条特色景观带 滨海旅游休闲带——绵延十二公里沙滩如同玉带连接场地东西两侧，本项目沙滩具有很高品质和特色，能够满足高档滨海旅游度假需要。

东西景观大道——位于场地腹地中央区域，从东线高速公路英洲镇出入口开始，到新村镇新规划连接高速出口道路结束，是连接东西场地的交通干线，规划利用其动态景观特点，在道路两侧设置体育运动公园、高档公寓、低密度住宅、商业娱乐码头，极大丰富道路动态景观层次，为远离滨海区域土地提供景观附加值，同时也是展示大社区魅力的主要景观带。

三核心：商业文化娱乐中心（威尼斯水镇核心，商业办公核心区，文化特色旅游核心区）

1.7.3 上位控制性详细规划的开发规模

1.人口规模 清水湾旅游度假区的人口规模为：74620。

2.用地规模 清水湾度假区南北长约 1 公里，东西宽平均宽约 12 公里，区内除去其它用地（水域和不可建设用地），总建设用地规模控制为 2357.15 公顷。其中，居住用地面积为1682.6 公顷。

1.7.4 上位控制性详细规划对本次修建性详 细规划的控制要求

海南清水湾 A13-1 地块目位于海南省陵水县清水湾旅游度假区，地块在上位控制性详细规划中的开发控制指标为：商住用地容积率≤1.2，限高 85 米，建筑密度≤30％；绿地率≥35%。可建计容建筑面积 474070.95 平方米，其中已建计容建筑面积为 354325.13 平方米（一期及三期汽车站及加油站），未建计容建筑面积为 119745.82平方米。

1.8 旅游规划

1.8.1 海南旅游发展概况 《海南省旅游发展总体规划》编制工作已完成，规划提出了把海南岛建设成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地的目标，并设计了“海南岛：热带中国”的对外宣传口号，总体规划的确定是海南旅游发展史上的一座里程碑。

海南岛作为中国唯一的热带海岛，其海岛海滨旅游资源非常丰富，海南的民族文化、热带海滨风光和宜人的气候吸引了大量的国内国际游客，建省以来海南旅游业发展十分迅速，知名度已大大提高，1999 年接待中外游客达 900 多万人次，跨入全国旅游大省行列。放眼世界，热带海岛、海滨旅游产品已成为最受游客欢迎的旅游度假方式。随着交通的发展，经济的增长，人民生活水平的提高，闲暇时间的增多，海滨旅游也已由先前的海滨短期疗养、观光和水上游乐活动形式转变为较长时间的度假旅游形式，世界各地已建成了许多著名的海滨旅游胜地，如西班牙的阳光海岸、澳大利亚的黄金海岸、泰国的巴塔亚和布吉岛、夏威夷的威基基、意大利的卡普岛、法国的科西嘉、印度尼西亚的巴厘岛和墨西哥的坎昆等，都获得了极大的成功和经济效益。

1.8.2 陵水旅游发展概况 陵水县旅游资源丰富，有 18 个旅游景点，面积 16.6 万亩。有椰风、海韵、绿岛、怪石、奇峰、银滩、瀑布、林带、古木、温泉等自然景观，也有古墓群、古庙宇、古会馆、山庄等人文和民族风情，包括优良的海岸线及海滩，热带雨林，温泉，山海相依的景观，民俗文化。总体上可概括为以海为载体，以山、岛为两翼，以人文、民族文化为铺垫，以城镇为游客集散地的海山一体的生态旅游模式，成为海南省旅游的一大亮点。

目前陵水吊罗山森林公园、猴岛自然保护区、香水湾度假区已经初具规模和影响力，随着陵水滨海风景名胜区总体规划完成，以“三湾、三岛”为特色的陵水滨海旅游度假区将以更大规模、更高品质迎接海南旅游大市场。清水湾度假区的推出，正迎合这样发展趋势，清水湾濒临陵水西南海岸线，风光优美，山海一体，发展潜力极大。

1.9 旅游资源保护规划

1.9.1 规划原则 1.坚持环境保护与经济、社会发展相协调，遵循经济规律和生态规律，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

2.运用经济、法律、行政手段，强化环境管理，搞好规划区内环境建设。

1.9.2 环境保护规划 1.整个规划区大气环境质量控制标准执行《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中的一级标准，在整个规划区内发展清洁能源，尽可能采用绿色环保型汽车。

2.规划区内地面水水域执行《地面水环境质量标准》(GHZB1-1999)中的Ⅱ类标准。

3.规划区内声学环境控制标准:昼间执行标准 60dB(A)、夜间执行标准 50dB(A)。

4.能源只允许使用太阳能、液化石油气等清洁能源,不得使用煤、碳、薪柴等作为燃料。

5.所有污废水进行处理后利用,禁止直接向地面水体排放。

6.本规划区内生活垃圾分类回收、粪便达到有组织的收集与处理。

1.9.3 水体保护 1.海岸线应严格保护，沙滩应得到科学的保护和养护。

2.区内水体应根据地势加以疏导，任何缩小、侵占水体活动必须经过有关部门批准。

3.区内湖面水体全部采用淡水，水体结合地形，游艇通过滑道出入度假区。

1.9.4 环保要求 1.目标 由于本项目旅游度假区的特性决定了对环境质量的要求很高，根据规划区的现状和用地布局，应特别强调水环境和大气环境的预防和治理，使滨海水质保持在国家海水Ⅰ类标准，规划区的大气环境质量应达到国家一级标准，环境噪声应符合国家区域噪声环境控制标准。

2.措施 水环境综合治理：控制开发规模，严禁海水养殖，现状水系按规划以保留为主，雨水远距离排放，避免初期雨水对海滨水质造成污染，规划区的污水经污水管收集后，集中送到污水处理厂进行处理。

大气环境综合治理：增加绿化率，降低扬尘，改善大气质量，集中供热或电器供热，禁止使用小锅炉供热，优化燃料结构，提高燃气普及率。

噪声环境综合治理：目前噪声还没有超过度假区环境噪声功能区所确定的标准，现状噪声污染尚不突出，今后应严格加强控制噪声污染，特别是交通噪声污染的治理，禁止机动车鸣喇叭，同时控制公建噪声源。

固废综合治理规划：区内不设垃圾处理厂，收集实行袋装化，通过各收集点运至垃圾收集站，统一送往垃圾处理厂处理，远期各用户垃圾实行分类袋装制。

给我的触动超级大。

言简意赅，理顺意明。

规划背景

长堎镇境内有省级开发区，享受省级招商引资优惠政策。南昌市“一江两岸”建设以及红谷滩开发工程的启动，为该镇的发展提供了前所未有的机遇。新建县长堎镇以发展城郊型经济、创办特色农业为主导，以发展建筑、房地产、纺织品、塑胶玩具等镇属企业为框架，重点扶持发展个体私营经济和引进外资创办“三资企业”。

南昌市长凌外商投资工业区属新建县所辖，园区交通快捷便利，规划科学、布局合理，基础设施完善，生产要素成本低廉，政策优惠、服务高效，经济增势强劲。

基地A地块中为半围合式街区，车行交通不顺畅。基地内有大面积居住建筑，老式工厂也占有较大面积，建筑功能较为单一，形式老旧，区域内识别性较差。生活配套设施不完备，市政服务设施不足，公共活动空间较少，缺少城市活力。区域内文化底蕴不足，几乎没有活力吸引点，没有形成区域内的文化特色。

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