我国反向抵押贷款发展模式研究

▲ 本文为重庆文理学院大学生科研创新资助项目（编号：XY2006004）

◆ 中图分类号：F832.4文献标识码：A

内容摘要：随着我国老龄化社会进程的加快，目前的社会保障体系还远远不足以支撑迅速庞大的老龄化社会，一种新型的购房养老投资模式即反向抵押贷款孕育而生。本文通过对反向抵押贷款的产生背景和实施这一过程会遇到的诸多难点进行分析并得出经验性数据，初步粗略的估计运作这项工程的投资盈利和它所带来的社会效益，就此对运作“反向抵押贷款”的可行性进行分析。

关键词：老龄化 购房养老 社会效益 反向抵押贷款

随着我 国人口老龄化社会进程的加快，我国已经成为世界上老龄化最快的国家，然而社会保障体系还远远不足以支撑迅速庞大的老龄化社会。面对日益严峻的老龄化问题，政府政策层出不穷。例如，加大社会保障体系的投入、延长退休年龄、放宽改革计划生育政策等措施。但这些措施都存在着相当大的局限性、收效甚微。

反向抵押贷款产生的背景

2004年4月，中国保监会提出房地产反向抵押贷款寿险。所谓反向抵押贷款，就是与一般的按揭过程恰好相反，房屋拥有者将房屋抵押给某金融机构(可以是银行、保险公司之类的具有相当强大实力的机构)，然后该金融机构按月支付一定金额给房屋拥有者，逝世后其房屋所有权转移给该金融机构所有。

作为一种特殊的投资模式，反向抵押贷款对当事的三方都有利：金融机构从资产和投资管理的精算中获取利益；房屋拥有者在此交易中获得生活保障、安全感和改善、提高生活质量的经济来源；而房屋拥有者的儿女也可以从沉重的负担中解脱出来，这是这种新型的投资模式的现实意义。据已公布的资料显示，为了填补养老金的短缺，中央财政用于养老保险的拨款越来越多，这无疑减少了其他金融投资的经费，大大制约着我国经济快速、稳定的发展。反向抵押贷款的出现，既可以促进房地产和金融业务的开拓与发展，还可以在保障老人居住的同时，盘活老人的住宅资产，使得他们获得稳定的现金收入，从而提高老人的消费水平和生活质量。

投资市场分析

在英国等欧美老龄化发达国家中，这种新型的住房反向抵押贷款已经被证明是一种成熟的融资方式。在我国实施还需要解决一系列的问题，譬如国家的相关政策法规的修改、房价评估的完善和国民观念的转变等。

反向抵押贷款是一种新生事物，其带来的一些新想法和新观念（房屋所有权不遗留给子女而转移给金融公司所有），与中国传统观念相抵触，因此，一时难以被大多数人接受，甚至会影响子女对老人的感情和赡养事宜，从而引起家庭矛盾，这无疑会妨碍反向抵押贷款的广泛推广。对于“反向抵押贷款”开展的初期来说，怎样减少交易带来的家庭矛盾、社会问题，怎样瞄准投资市场成了加快推进这一过程的关键所在。

随着改革开放的深入，随着外来文化的冲击，我国传统的文化和观念不断地削弱，特别是沿海地区和经济发达的城市，更多的老年人不再靠“养儿防老”，不少年轻人不再指望靠继承遗产来改善居住环境，“以房养老”的模式已经基本形成。金融公司可以先选择大城市做试点，加大宣传力度，完善反向抵押贷款机制，待时机成熟后向中小型城市推广，再逐渐推广至全国。为了更大程度的满足房屋所有人希望能够让子女拥有这套房子的愿望，减少交易带来的家庭矛盾、社会问题，金融公司还应专门制定相关优先制度：比如，允许老人房产赎回，允许其子女在老人故后有购买房屋的优先权（低价权）。

运作、投资的难点分析

这种新型投资的模式令人耳目一新，但运作起来却有一定难度。“缺乏广告宣传；反向抵押贷款需要房地产、金融、评估、公证等机构的介入，涉及面广，因此多方面进行有效协调有一定难度；政府尚没有这方面的立法和依据；房屋估价主体、房价变化难以预料；通货膨胀率难以把握”。

(一)广告宣传必不可少

反向抵押贷款是一新生事物，多数人对此还不太了解，无疑会妨碍“反向抵押贷款”的广泛开展。可以肯定的是，通过广告的积极宣传，反向抵押贷款将会被越来越多的人所接受，反向抵押贷款的的开展过程中，广告宣传是必不可少的手段。

(二)多方面进行有效协调有一定难度

反向抵押贷款的实施牵涉到金融公司、房产评估机构、公证机构、房地产开发商、房产业主等诸多方面，任何一方未与其它各方达成一致，反向抵押贷款的实施都将受到严重的干扰，所以怎样协调各方面的关系成为了这种新型投资模式的关键。

(三)立法和依据缺乏

很多意见集中在法律、经济与社会方面，问题和解决方案的提出过大或片面，没有考虑到细节问题，反向抵押贷款的金融机构需要考虑微观和宏观两个层面。房屋估价机构不成熟，所以估价带有不确定性。

根据房地产估价的基本理论，通常认为成本法估价的结果较低，收益法估价的结果较高，这样不确定比较大。监督机构法制环境还不健全，金融机构的建立必须配套以具有监督效应的法制体系。只有监控法制环境健全了，这种金融运作才能应用于实际，对养老问题带来帮助。社会保障体系和不完善的养老保险制度。这需要国家给予受理金融机构政策法规，如有权对抵押物进行处置等，让反向抵押贷款金融机构能得以顺利的实施，作为一种金融手段来解决老人赡养问题的有效方式。

(四)房屋估价主体、房价变化难以预料

1.房屋估价主体。反向抵押贷款是一种需要长期特殊投资的方式，抵押房屋的主体和价格是金融机构投资的初期成本，直接关系着金融机构的运行成本和收入。在长期的过程中，建筑物由于正常磨损、意外破损、延迟维修等各种原因造成物质折旧（自身结构折旧）和功能折旧（外部装饰折旧）。建筑物在长期折旧过程中，建筑物的各个组成部分折旧情况有很大的差异，虽然建筑物的物质折旧率较小，但由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对缺乏、落后或不适用所造成功能折旧的价值损失较大，甚至为了拆除清理过时淘汰的外部装饰和设备，所需要支付的时间和人工也是一笔费用。房屋所有权转移的主要价值来自于建筑物自身的结构。在房屋拥有者将房屋抵押给某金融机构时，评估房价的主体应该是建筑物本身的机构和地理位置优势。通过这个简单的处理，在长期内不再考虑房屋折旧所带来的麻烦。

2.房价变化难以预料。房屋主体是一个固定的资产，它不会随着各种不利外因造成的价值损失。随着土地成本持续上涨、建材价格的持续上涨和建筑安装工程价格稳定增长，房价增长速度会有所显示，房屋主体价格下跌的可能性几乎不存在的。从市场经济行为角度看，购房是储蓄投资行为，其投资收益是房屋租金或级差地租或资产增值。只要经济增长，房价绝对值就会上升。但近几年，房地产价格呈现过快上涨态势。在房价增长率过高，人均收入增长率不大的情况下，老百姓买得起房的人越来越少，结果造成社会矛盾和冲突越来越激烈。从长期看，房价增长率不可能超过人均收入增长率，但短期波动存在风险，使房价难以预料。

(五)通货膨胀率难以把握

所谓通货膨胀就是一般指大多数商品和服务的价格，在一定时期内持续普遍的上升过程，或者是说货币价值在一定时期内持续的下降过程。可见，通货膨胀不是指这种或那种商品及劳务价格的上升，而是指物价总水平的上升。

通货膨胀测量是观察一经济体中之大量的劳务所得或物品价格的改变。物价与劳务所得两者共同组成物价指数，为整组物品的平均物价水准之测量基准。通货膨胀率用来衡量通货膨胀程度的指标。其具体含义是价格水平从一个时期到另一个时期变动的百分比。其公式表示为：Лt=(PT-PT-1)/ PT-1，其中Лt为t时期的通货膨胀率，PT和PT-1分别为t时期和t-1时期的价格水平。

对通货膨胀率没有单独性的确定量测法，通货膨胀值取决于物价指数中各特定物品之价格比重，以及受测经济区域的范围。通用的量测法包括：生活指数cli（cost of living index）、费者物价指数cpi（consumer price index）、生产者物价指数（ppi）、批发物价指数（wholesale price index）、商品价格指数（commodity price index）、国内生产总值gdp平减指数（gdp deflator）和个人消费支出价格指数pcepi。每一种测量法借鉴他种测量法，并以固定模式结合在一起，经济学家经常争议在各测量法及通货膨胀模式中会存在巨大“偏差”，因此难以准确的预计今后几年的通货膨胀率。

我国的通货膨胀率属于政策性通货膨胀率，是通过宏观调控手段行政性干预通货膨胀率的变化。宏观经济学认为，稳定且适度的通货膨胀是“最优”的；在最优通货膨胀水平上，企业具有生产和投资的积极性，有最优生产才有充分就业，有就业才会有经济增长，人民收入和生活水平才能提高。从上世纪90年代中期到现在，我国的通货膨胀一直被控制在比较适度的区域之内，但未来的通货膨胀率却存在巨大变数。

经验生命表

经验生命表是产品定价、现金价值计算、金融机构准备金评估、内含价值计算以及风险管理的重要指标，它也是反向抵押贷款行业健康发展的基石，金融机构进行公平、合理经营的基础。因此，在一定程度上决定了参与投资这种新型投资模式的金融机构，多是人寿保险公司等需要用到生命表的金融机构，这样会大大减少统计生命表的时间、精力、费用，还会减少机构的运行成本。但因受到此项业务的人群范围的限制，通过数理统计公式计算出50岁以上的每年死亡率（表略），在我国人寿保险业经验生命表 (1990—1993)数据的挖掘中，不难发现男女平均寿命在77岁左右，极少数人的寿命会超过105岁，金融机构投资收益年龄区间基本维持在77-105，而50-105年龄区间是投资的一个基本周期。如此长的收益时间和基本周期必然需要大量的、持续的经济投入，过高的经济风险和经营运作压力，国家在一定程度上要扶持金融机构，这种投资模式才能健康持续的发展，成为一个造福社会的工程。

金融机构投资盈利与效益预测分析

(一)金融机构的投资盈利分析

目前，我国60岁及其以上的老年人口已经达到1.45亿，其中城市老年人约为4500万，占30%，且以5%的速度增长，预计2050年城市老龄人口达到1.5亿并趋于稳定。乐观估计，第一年有0.1%的老年人参与，之后以每年2%的速度增长。预计2050年达到城市老龄人口的20%并趋于稳定。每一户住房价格假定为30万元，以一个基本周期(55年)计算得到：

第一年金融机构的投资：

45×40/27

第二年金融机构的投资：

第三年金融机构的投资：

第N年金融机构的投资：

第56年金融机构的投资：

总计： 6273.989111(万)。

第二年金融机构的收入：

45×Q1×30×（1+8%+3%）

第三年金融机构的收入：

45×Q2×30×（1+8%+3%）2+45×2%×Q1×30×（1+8%+3%）

第N年金融机构的收入：

第56年金融机构的收入：

以此计算下来，总计：67976.12(万) ，盈利： 61702.13569(万)。

从盈利可以看出，本文的模型不够精确，由于通货率的影响，56年后的盈利就相当于现在的11787.335(万)。一个金融机构要通过56年去赚取六亿多，看似可观，但除去大量的人力和物力，其实也不是一个很划算的投资方式，因此决定了金融机构必须带有很强的福利性，需要国家政策倾斜，不然这种新型的投资必将很快夭折，难以发挥出它独特的作用。

(二)反向抵押贷款所带来的效益分析

金融机构从资产和投资管理的精算中获取利益；它通过房屋所有人填写反向抵押贷款金融机构的申请、选择付款方式并出示相关必需资料，金融机构告知贷款总数并筹钱进行房屋估价；当金融机构收到所有合格的数据信息后，告知房屋所有者的贷款相关参数，并提供贷款文件；文件获批准后，签署协议，且手续费一般都算在反向抵押贷款贷款的金额内。通过这几个过程，金融机构还需进行精算，最后才把每个月的费用付给房屋拥有者。

房屋拥有者在此交易中获得了生活保障、安全感和改善了生活质量，它的作用是：老年人手中有了钱，生活就有保障了，和以前没有房屋抵押贷款的时候进行比较，生活质量肯定是不一样的，对生活质量的追求也有所改变；反向抵押贷款还可以拉动老年人的消费，夫妇就可以通过反向抵押贷款金融机构的担保去想去的胜地休闲。

房屋拥有者的儿女也可以从沉重的赡养负担中解脱出来，不必再投入更多的精力和金钱去照料他们的长辈。反向抵押贷款金融机构作为一种金融手段会成为解决老人赡养问题的有效方式，让老人有了固定的收入保障，子女变得轻松、社会减轻了巨大的养老负担。

总之，我国正迅速进入老龄化社会，提高老年人社会保障水平和生活质量成为紧迫重大的社会问题；人均收入的增多和教育的普及，使广大年青人不指望靠继承遗产生存；我国金融秩序稳定，通胀水平较低；我国银行拥有优良社会信誉；这些构成了反向抵押贷款生长发育的肥沃土壤。尽管反向抵押贷款尚处于探讨阶段，但在政府和社会各界的关注和扶持下，反向抵押贷款发展前景可观。但在实践过程中，难以通过一种科学的方法对每个因素进行系统的分析和统一处理，因此不能准确预测每个因素的精确数据，这会导致金融机构的决策层做出重大决策失误，从而使得“反向抵押贷款”投资模式很快夭折，甚至其他行业也会受到很大牵连。

参考文献：

1.张凌燕,赵京彦.“反向抵押贷款”模式在我国推行的初步探讨[N].中外房地产导报 ，2003.11

2.陈平.反向抵押贷款:“抵押房产变养老金”[J].中国房地产金融，2005.2

3.刘宪.反向抵押贷款及其衍生品种刍议[J].企业经济，2005.10

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